Tak Ada Slip Gaji. Masih Boleh Beli Rumah Dengan SJKP?

Masa membaca: 9 minit

Oleh Naim Mortgage | Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant), Setia Alam

---

Duit masuk setiap bulan. Ada bulan banyak, ada bulan kurang. Anda bayar sewa, kereta dan belanja rumah macam orang lain juga.

Tapi bila nak mohon loan rumah, soalan pertama yang merisaukan anda ialah slip gaji. Kalau berniaga sendiri atau ambil kerja freelance, memang tak ada slip gaji daripada majikan.

Kemudian anda nampak iklan rumah yang menyebut SJKP. Ada pula yang kata boleh dapat pembiayaan lebih daripada harga rumah.

“Kalau macam tu, boleh terus booking?”

Semak dahulu. Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) merangkumi pemohon berpendapatan tidak tetap, tetapi bank masih perlu menilai pendapatan, komitmen dan rekod kredit anda.

Tak ada slip gaji tidak semestinya menutup peluang. Cuma anda perlu tahu bukti lain yang diminta dan pakej yang sesuai dengan keadaan anda.

Saya akan mulakan dengan pendapatan sebenar dan rumah yang anda mahu beli. Selepas itu, baru kita bandingkan syarat skim, jumlah loan dan wang sendiri yang diperlukan.

Angka “sehingga RM500,000” atau “120%” memang menarik perhatian. Yang lebih penting ialah berapa ansuran anda, apa kos yang termasuk dan sama ada anda masih mampu membayar pada bulan pendapatan kurang.

---

Apa Yang Perlu Anda Tahu Sebelum Pilih SJKP?

Nama skim sahaja belum cukup untuk membuat keputusan. Tiga perkara ini akan membantu anda memahami apa yang sebenarnya ditawarkan.

1. Jaminan SJKP Tidak Menggantikan Penilaian Bank

Permohonan dibuat melalui institusi kewangan peserta, bukan terus ke pejabat SJKP. Bank menguruskan permohonan dan menetapkan terma pembiayaan yang ditawarkan.

Anda masih perlu membayar balik loan. Bank juga masih menilai sama ada pendapatan, komitmen, rekod kredit dan hartanah anda memenuhi syaratnya.

Jadi, apabila seseorang kata “projek ini boleh SJKP”, tanya lebih lanjut. Bank mana? Pakej yang mana? Apakah dokumen untuk pemohon yang bekerja sendiri?

Rumah yang sesuai dengan skim belum tentu menjadikan semua pembeli layak untuk jumlah yang sama. Jangan membuat booking hanya berdasarkan janji “senang lulus” atau “tak perlu semakan”.

Minta nama produk dan syarat bertulis daripada bank peserta. Padankan maklumat itu dengan keadaan anda sebelum membuat komitmen.

2. Had RM500,000 Dan RM360,000 Merujuk Kepada Skim Berbeza

SJKP mempunyai had pembiayaan sehingga RM500,000, termasuk komponen pembiayaan dan kos berkaitan yang dibenarkan. SJKP MADANI pula mempunyai had sehingga RM360,000.

Perkataan “pembiayaan” itu penting. Had pembiayaan tidak semestinya sama dengan had harga rumah.

Sebagai contoh, satu pakej bank yang dirujuk menawarkan SJKP MADANI sehingga 120% nilai hartanah atau RM360,000, mana lebih rendah. Pakej itu menetapkan hartanah sehingga RM300,000, dengan pecahan:

• Sehingga 100% untuk harga atau nilai rumah
• Sehingga 20% untuk kos berkaitan serta ubah suai atau perabot yang dibenarkan

Itu contoh syarat produk bank, bukan satu margin yang boleh digunakan untuk semua pakej SJKP.

Katakan harga rumah RM280,000. Pengiraan 120% memberikan RM336,000. Perbezaan RM56,000 daripada harga rumah itu belum tentu diluluskan sepenuhnya, dan tidak boleh dianggap sebagai wang tunai bebas guna.

Minta pecahan setiap komponen, bukti kos yang diperlukan dan cara wang dilepaskan. Jangan berhenti pada angka peratus sahaja.

3. Pemohon Dan Rumah Masih Perlu Memenuhi Syarat

Antara syarat asas SJKP ialah warganegara Malaysia berumur sekurang-kurangnya 18 tahun, membeli rumah kediaman pertama untuk didiami. Pemohon berpendapatan tetap dan tidak tetap termasuk dalam kategori yang boleh dipertimbangkan.

Risalah rasmi SJKP turut menyenaraikan:

• Pendapatan bulanan pemohon utama tidak melebihi RM11,000
• Jumlah bayaran balik semua pinjaman tidak melebihi 65% pendapatan kasar
• Tiada rekod tunggakan dalam Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS) melebihi dua bulan dalam 12 bulan terkini
• Tiada rekod kredit negatif lain dalam 24 bulan

Cara syarat digunakan perlu disahkan dengan bank. Contohnya, satu bank yang dirujuk menyatakan had RM11,000 seorang bagi semua pihak yang dinamakan dalam perjanjian jual beli. Jika membeli bersama, semak setiap peminjam dan penama hartanah.

FAQ SJKP merangkumi rumah baharu, rumah sedia ada atau subsale, dan rumah lelong untuk didiami. Pembiayaan semula dan pembinaan rumah sendiri tidak diliputi; penerimaan rumah tertentu masih perlu disahkan dengan bank pilihan.

Semak syarat pemohon dan hartanah sekali gus. Jangan pilih rumah dahulu dengan andaian nama skim sudah menjawab semua persoalan kelayakan.

---

Macam Mana Nak Sediakan Permohonan Jika Pendapatan Tidak Tetap?

Mulakan dengan rekod yang anda ada. Bank perlu memahami dari mana pendapatan datang dan berapa komitmen yang anda tanggung.

Langkah 1. Kira Bajet Pada Bulan Biasa Dan Bulan Perlahan

Gunakan pendapatan yang munasabah untuk bayaran berulang. Bulan komisen paling tinggi mungkin bukan gambaran yang sesuai untuk ansuran sepanjang tahun.

Ambil contoh pendapatan kasar RM4,500 dan ansuran hutang sedia ada RM900:

RM2,025 belum menjadi ansuran rumah yang diluluskan. Bank masih perlu menentukan pendapatan yang diiktiraf, komitmen lain dan hasil penilaian kredit.

Contoh ini hanya menunjukkan pengiraan di bawah satu had saringan SJKP. Ia bukan cadangan ansuran atau keputusan bank.

Untuk bajet sendiri, lihat wang bersih selepas kos perniagaan. Tolak belanja keluarga, hutang, tanggungan dan simpanan. Kemudian ulang kiraan menggunakan bulan yang pendapatannya lebih rendah.

Jika ansuran hanya selesa ketika jualan tinggi, semak semula harga rumah atau jumlah loan. Had skim tidak perlu dijadikan sasaran pembelian.

Langkah 2. Susun Bukti Pendapatan Mengikut Bulan

Dapatkan checklist khusus daripada bank sebelum menghantar permohonan. Senarai rasmi SJKP merangkumi dokumen pembelian dan pengenalan, penyata bank atau deposit enam bulan terkini jika ada, bukti pendapatan serta dokumen pekerjaan atau perniagaan yang berkaitan.

Surat akuan bekerja sendiri atau pendapatan mungkin memerlukan pengesahan pihak yang dibenarkan. Jangan menganggap satu surat boleh menggantikan semua rekod lain.

Bagi penyata bank, bantu pembaca dokumen memahami transaksi anda:

• Kenal pasti bayaran daripada pelanggan
• Asingkan pindahan antara akaun sendiri
• Bezakan jualan kasar daripada pendapatan selepas kos perniagaan
• Simpan bukti pendapatan yang berkaitan mengikut bulan
• Nyatakan komitmen sedia ada dengan lengkap

Contohnya, RM5,000 yang dipindahkan daripada akaun simpanan sendiri tidak boleh dilabel sebagai jualan tambahan. Jika sumber satu kemasukan wang kurang jelas, sediakan penerangan dan dokumen yang menyokongnya.

Rekod yang belum cukup boleh dibincangkan dengan bank. Tanya bukti alternatif yang diterima dan tempoh rekod yang diperlukan. Jangan mengubah penyata atau mereka transaksi untuk membuat akaun nampak lebih aktif.

Langkah 3. Semak Tunai Yang Masih Perlu Disediakan

Minta senarai kos dan tandakan mana yang dibiayai, dibayar sendiri atau belum disahkan. Masukkan harga rumah, perlindungan, dokumentasi, penilaian dan kos lain yang berkaitan.

Pembiayaan yang meliputi lebih banyak kos boleh mengurangkan wang sendiri bagi komponen yang diluluskan. Namun, amaun hutang dan jumlah bayaran keseluruhan juga boleh bertambah.

Semak juga bila dana akan dilepaskan. Kos yang boleh dimasukkan dalam loan mungkin masih perlu dibayar dahulu, bergantung pada aturan transaksi dan produk.

SJKP menyatakan bahawa ia tidak mengenakan caj kepada peminjam. Pembelian rumah dan pembiayaan anda masih boleh melibatkan kos bank, perlindungan, guaman atau kos lain.

Sebelum membayar booking, fahami syarat pemulangan wang dan tarikh penting dalam dokumen. Jika ada klausa yang tidak jelas, dapatkan penjelasan peguam yang dilantik.

Langkah 4. Baca Ansuran Selepas Tempoh Awal

Bandingkan kadar efektif, tempoh, ansuran dan jumlah bayaran. Jika pakej mempunyai kadar atau ansuran berperingkat, minta jadual untuk semua peringkat.

Ansuran promosi yang rendah pada awal tempoh boleh nampak selesa. Pastikan anda juga tahu bayaran selepas tempoh itu dan bagaimana perubahan kadar boleh memberi kesan kepada bajet.

Minta pengiraan menggunakan pakej sebenar yang ditawarkan kepada anda. Elakkan membandingkan dua ansuran tanpa memeriksa sama ada jumlah loan, kos yang dibiayai dan tempohnya sama.

---

Apa Yang Boleh Disemak Sebelum Anda Booking?

Anda tidak perlu menunggu sehingga semua keputusan dibuat untuk mendapatkan gambaran awal. Bawa ringkasan pendapatan, hutang sedia ada dan maklumat rumah sasaran.

Saya boleh bantu menyemak bajet, menyusun bukti pendapatan dan membandingkan pakej yang perlu ditanya kepada bank peserta. Jika membeli bersama, kita turut senaraikan semua peminjam dan penama supaya syarat berkaitan tidak terlepas.

Bank menentukan kelayakan serta tawaran pembiayaan. Untuk isu pemilikan, booking atau tarikh kontrak, kami boleh membantu penyelarasan dengan peguam. Skop nasihat dan fi guaman dipersetujui secara berasingan.

---

Contoh Situasi

Tiga situasi ini rekaan untuk menerangkan cara membuat semakan. Ia bukan kisah pelanggan sebenar atau keputusan kelulusan.

Nadia, Shah Alam: Komisen Tidak Sama Setiap Bulan

Nadia menggunakan pendapatan kasar RM4,500 dan ansuran hutang RM900 untuk contoh saringan. Selepas kiraan 65%, baki aritmetik ialah RM2,025. Dia kemudian menyemak bulan komisen rendah dan belanja keluarga sebelum menetapkan bajet rumah. Angka RM2,025 tidak terus digunakan sebagai ansuran yang mampu atau sudah diluluskan.

Azlan, Klang: Tertarik Dengan Pembiayaan 120%

Azlan melihat rumah RM280,000 dan contoh pakej MADANI sehingga 120%. Pengiraannya RM336,000, masih di bawah had RM360,000 bagi contoh produk itu. Sebelum bergantung pada angka tersebut, dia meminta pecahan kos yang dibenarkan dan cara pelepasan dana. Lebihan RM56,000 tidak dimasukkan sebagai tunai bebas guna dalam bajetnya.

Sara Dan Imran, Setia Alam: Mahu Memohon Bersama

Sara dan Imran mahu membeli rumah pertama untuk didiami. Mereka menyediakan rekod pendapatan masing-masing serta senarai nama yang akan masuk dalam dokumen pembelian. Selepas itu, mereka menyemak syarat bank bagi setiap peminjam dan penama. Urusan pemilikan pula dibincangkan dengan peguam sebelum komitmen dimuktamadkan.

---

Semakan Kelayakan Percuma

Tak ada slip gaji dan belum tahu rekod mana perlu disediakan? Mulakan dengan dokumen yang ada. Kita semak apa yang perlu dilengkapkan sebelum anda memohon.

Dalam konsultasi percuma 30 minit kami akan:

• Semak sumber pendapatan, komitmen dan bajet rumah anda.
• Bezakan syarat SJKP, SJKP MADANI dan pakej bank yang berkaitan.
• Susun bukti pendapatan serta kos yang mungkin perlu dibayar sendiri.
• Senaraikan perkara yang perlu disahkan oleh bank dan soalan kontrak untuk peguam.

Tiada bayaran. Tiada paksaan. Hanya angka yang jelas dan jujur.

📞 Hubungi atau WhatsApp: 011-1100 1145 🌐 Laman web: naimmortgage.my 📍 Berpusat di Setia Alam, berkhidmat di seluruh Semenanjung Malaysia

---

Soalan Lazim

Beberapa soalan ini penting sebelum anda memilih rumah atau pakej pembiayaan.

Tak ada slip gaji, boleh mohon SJKP?

Pemohon berpendapatan tidak tetap termasuk dalam kategori SJKP. Anda masih perlu menyediakan bukti pendapatan yang diterima bank dan memenuhi syarat skim serta produk.

Kalau makan gaji, masih boleh dipertimbangkan?

Ya. Pemohon berpendapatan tetap turut termasuk dalam kategori skim. Kelayakan sebenar bergantung pada syarat dan penilaian institusi kewangan.

Jaminan kerajaan bermaksud loan pasti lulus?

Tidak. Bank masih menilai permohonan, dan peminjam bertanggungjawab membayar ansuran. Nama skim pada iklan rumah belum mengesahkan kelulusan anda.

RM360,000 itu harga rumah maksimum untuk SJKP MADANI?

RM360,000 ialah had pembiayaan. Contoh pakej bank yang dirujuk menetapkan hartanah sehingga RM300,000; semak had dan pecahan pakej yang ditawarkan kepada anda.

SJKP dan konsultasi Naim kedua-duanya percuma?

Konsultasi 30 minit bersama Naim adalah percuma, dan SJKP menyatakan ia tidak mengenakan caj kepada peminjam. Kos pembelian, pembiayaan, perlindungan dan guaman yang berkenaan masih perlu disemak.

Patut mohon jumlah maksimum jika layak?

Pilih jumlah yang sesuai dengan keperluan dan kemampuan, termasuk ketika pendapatan rendah. Untuk memahami kiraan awal, baca panduan pengiraan DSR.

---

Naim Mortgage adalah konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant) yang berpusat di Setia Alam, Shah Alam, berkhidmat untuk klien di seluruh Semenanjung Malaysia. Hubungi kami di 011-1100 1145 atau layari naimmortgage.my.

🏠 ALAT PERCUMA — Pilih Yang Sesuai Untuk Anda

✅ Muat turun Senarai Semak Kesediaan Pinjaman Rumah percuma untuk menyemak rekod kredit CCRIS, nisbah khidmat hutang (DSR) dan dokumen sebelum memohon ke bank.

🧮 Atau gunakan kalkulator DSR untuk anggaran awal komitmen berbanding pendapatan. Kaedah bank boleh berbeza; keputusan alat bukan kelulusan atau janji bilangan bank yang menerima anda.

Kedua-duanya percuma. Tiada paksaan.