Masa membaca: 9 minit Oleh Naim Mortgage | Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant), Setia Alam
“Berapa boleh saya pinjam?”
Ini soalan pertama yang hampir semua pembeli rumah Malaysia tanya. Dan ia soalan yang betul untuk ditanya — kerana tahu had pinjaman anda sebelum cari rumah menjimatkan anda daripada jatuh cinta dengan hartanah yang anda tak mampu, atau lebih teruk, terlepas pandang hartanah yang sebenarnya mampu anda miliki.
Jawapan jujurnya: ia bergantung kepada empat perkara. Pendapatan anda, hutang sedia ada anda, rekod kredit anda, dan bank mana yang anda mohon.
Dalam panduan ini, saya akan tunjukkan dengan tepat cara bank kira kelayakan pinjaman anda — dan cara anda boleh kira sendiri sebelum pergi ke mana-mana bank.
Nombor Paling Penting: DSR Anda
DSR bermaksud Debt Service Ratio atau dalam Bahasa Malaysia, Nisbah Khidmat Hutang.
Ini satu nombor yang paling menentukan berapa anda boleh pinjam. Kebanyakan bank Malaysia tetapkan had DSR maksimum antara 60% hingga 70% — bermakna jumlah komitmen hutang bulanan anda (termasuk ansuran pinjaman rumah baru) tidak boleh melebihi peratusan tersebut daripada pendapatan kasar anda.
Formula DSR:
DSR = (Jumlah komitmen hutang bulanan ÷ Pendapatan kasar bulanan) × 100
Cara Kira Kelayakan Pinjaman Rumah Anda — Langkah Demi Langkah
Langkah 1: Kira pendapatan kasar bulanan anda
Gunakan pendapatan kasar sebelum potongan EPF, SOCSO, dan cukai — bukan gaji bersih yang masuk bank.
Untuk pekerja tetap: guna gaji kasar seperti dalam slip gaji.
Untuk pekerja sendiri: guna purata keuntungan bersih bulanan dari 2 tahun penyata cukai pendapatan, atau purata deposit bulanan bank (bergantung kepada bank mana yang menerima kaedah mana — rujuk panduan pekerja sendiri kami untuk butiran lanjut).
Kalau ada pendapatan tambahan — sewa, komisyen, elaun — sesetengah bank boleh terima ini. Tanya konsultan anda bank mana yang terima jenis pendapatan anda.
Langkah 2: Senaraikan semua komitmen hutang bulanan
Masukkan semua yang muncul dalam CCRIS anda:
- Ansuran pinjaman kereta
- Ansuran pinjaman peribadi
- Bayaran minimum kad kredit (bukan baki penuh — cuma bayaran minimum)
- Ansuran hire purchase
- Bayaran bulanan PTPTN
- Mana-mana pinjaman lain yang sedang berjalan
Jangan masukkan: sewa, bil utiliti, premium insurans, belanja hidup. Ini bukan komitmen hutang untuk tujuan pengiraan DSR.
Langkah 3: Kira DSR semasa anda
DSR semasa = (Jumlah komitmen ÷ Pendapatan kasar) × 100
Kalau DSR semasa anda dah melebihi 50-60% sebelum tambah pinjaman rumah — anda mungkin perlu selesaikan beberapa hutang dulu sebelum mohon.
Langkah 4: Kira baki DSR untuk pinjaman rumah
Baki untuk pinjaman rumah = (Pendapatan kasar × Had DSR bank%) - Komitmen sedia ada
Ini ansuran bulanan maksimum yang bank akan pertimbangkan untuk pinjaman rumah anda.
Langkah 5: Tukar ansuran bulanan kepada jumlah pinjaman
Guna jadual ini sebagai panduan kasar (berdasarkan kadar faedah ~4.5%, tempoh 35 tahun):
| Ansuran Bulanan | Anggaran Jumlah Pinjaman |
|---|---|
| RM800 | ~RM152,000 |
| RM1,000 | ~RM190,000 |
| RM1,500 | ~RM285,000 |
| RM2,000 | ~RM380,000 |
| RM2,500 | ~RM475,000 |
| RM3,000 | ~RM570,000 |
| RM3,500 | ~RM665,000 |
| RM4,000 | ~RM760,000 |
| RM5,000 | ~RM950,000 |
Nota: Ini anggaran sahaja. Jumlah sebenar bergantung kepada kadar faedah, tempoh pinjaman, dan dasar bank.
Contoh Pengiraan Sebenar
Contoh 1: Graduan baru bekerja
Profil:
- Umur: 26 tahun
- Pendapatan kasar: RM3,800/bulan
- Pinjaman kereta: RM500/bulan
- PTPTN: RM150/bulan
- Jumlah komitmen: RM650/bulan
- CCRIS: Tiada tunggakan
Pengiraan:
- Had DSR 70%: RM3,800 × 70% = RM2,660
- Baki untuk pinjaman rumah: RM2,660 – RM650 = RM2,010/bulan
- Anggaran kelayakan pinjaman: ~RM380,000 (35 tahun)
Sesuai untuk: Hartanah sehingga RM420,000 dengan pembiayaan 90%
Contoh 2: Profesional pertengahan kerjaya
Profil:
- Umur: 35 tahun
- Pendapatan kasar: RM8,500/bulan
- Pinjaman kereta: RM1,000/bulan
- Kad kredit minimum: RM200/bulan
- Jumlah komitmen: RM1,200/bulan
- CCRIS: Tiada tunggakan
Pengiraan:
- Had DSR 70%: RM8,500 × 70% = RM5,950
- Baki untuk pinjaman rumah: RM5,950 – RM1,200 = RM4,750/bulan
- Anggaran kelayakan pinjaman: ~RM900,000 (35 tahun)
Sesuai untuk: Hartanah sehingga RM1,000,000 dengan pembiayaan 90%
Contoh 3: Pasangan suami isteri permohonan bersama
Profil:
- Suami: Pendapatan kasar RM5,500/bulan, pinjaman kereta RM800/bulan
- Isteri: Pendapatan kasar RM4,000/bulan, tiada komitmen
- Pendapatan gabungan: RM9,500/bulan
- Komitmen gabungan: RM800/bulan
Pengiraan:
- Had DSR 70%: RM9,500 × 70% = RM6,650
- Baki untuk pinjaman rumah: RM6,650 – RM800 = RM5,850/bulan
- Anggaran kelayakan pinjaman: ~RM1,110,000 (35 tahun)
Sesuai untuk: Hartanah sehingga RM1,200,000 dengan pembiayaan 90%
Faktor Lain Yang Mempengaruhi Kelayakan Anda
1. Tempoh pinjaman
Semakin panjang tempoh pinjaman, semakin rendah ansuran bulanan — bermakna anda layak untuk pinjaman yang lebih besar. Bank Malaysia biasanya tawarkan tempoh sehingga 35 tahun atau hingga umur 70 tahun, yang mana lebih awal.
Contoh perbezaan tempoh:
- Pinjaman RM500,000 pada 4.5% selama 25 tahun = RM2,778/bulan
- Pinjaman RM500,000 pada 4.5% selama 35 tahun = RM2,325/bulan
Perbezaan RM453/bulan — yang boleh bermakna kelayakan pinjaman lebih tinggi.
2. Kadar faedah
Kadar faedah rumah di Malaysia pada 2026 umumnya dalam lingkungan 3.85% hingga 4.5% bergantung kepada profil anda dan bank yang anda pilih. Kadar lebih rendah = ansuran lebih rendah = kelayakan lebih tinggi.
3. Margin pembiayaan
Bank di Malaysia biasanya tawarkan 80-90% pembiayaan dari nilai hartanah. Pembeli kali pertama mungkin layak sehingga 100%.
Ini bermakna:
| Harga Hartanah | Pembiayaan 90% | Bayaran Pendahuluan 10% |
|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | RM30,000 tunai |
| RM500,000 | RM450,000 | RM50,000 tunai |
| RM700,000 | RM630,000 | RM70,000 tunai |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM100,000 tunai |
Penting: Untuk hartanah ketiga ke atas, Bank Negara Malaysia mewajibkan bayaran pendahuluan minimum 30%. Ini penting untuk pelabur hartanah.
4. Rekod CCRIS
CCRIS yang bersih tidak secara langsung menaikkan jumlah yang boleh anda pinjam — tapi CCRIS yang bermasalah boleh menyebabkan bank tawarkan margin pembiayaan lebih rendah (contoh 85% bukannya 90%) atau kadar faedah lebih tinggi. Kedua-duanya mengurangkan kelayakan berkesan anda.
5. Umur anda
Umur mempengaruhi tempoh pinjaman maksimum yang tersedia. Kerana kebanyakan bank benarkan tempoh sehingga umur 70:
| Umur Semasa | Tempoh Pinjaman Maksimum |
|---|---|
| 25 tahun | 35 tahun |
| 30 tahun | 35 tahun |
| 35 tahun | 35 tahun |
| 40 tahun | 30 tahun |
| 45 tahun | 25 tahun |
| 50 tahun | 20 tahun |
Semakin singkat tempoh yang tersedia, semakin tinggi ansuran bulanan untuk jumlah pinjaman yang sama — mengurangkan kelayakan berkesan anda.
Cara Tingkatkan Kelayakan Pinjaman Anda
Kalau kelayakan semasa anda lebih rendah dari yang anda perlukan, ini strategi yang terbukti berkesan:
Strategi 1: Selesaikan hutang kecil dahulu
Bayar habis pinjaman peribadi dengan ansuran bulanan RM400 tidak hanya jimatkan faedah — ia bebaskan RM400 dalam kapasiti DSR anda, berpotensi menaikkan kelayakan pinjaman anda sebanyak RM75,000-80,000.
Fokus selesaikan komitmen dengan ansuran bulanan tinggi berbanding baki yang tinggal dahulu untuk kesan DSR yang paling cepat.
Strategi 2: Mohon bersama peminjam bersama
Tambah peminjam bersama (suami/isteri, ibu bapa, adik-beradik) gabungkan pendapatan untuk pengiraan DSR. Ini salah satu cara paling berkesan untuk naikkan kelayakan.
Penting: komitmen sedia ada peminjam bersama juga dimasukkan dalam DSR gabungan. Pastikan peminjam bersama ada CCRIS yang bersih dan komitmen yang boleh diurus.
Strategi 3: Maksimumkan tempoh pinjaman
Kalau anda berumur 35 tahun, anda masih boleh dapat tempoh 35 tahun. Ambil tempoh penuh — anda boleh buat bayaran lebih awal bila kemampuan ada, tapi tempoh yang lebih panjang beri anda ansuran lebih rendah dan kelayakan lebih tinggi semasa permohonan.
Strategi 4: Masukkan semua sumber pendapatan
Sesetengah bank terima pendapatan sewa, komisyen tetap, dan elaun tetap sebagai sebahagian daripada pendapatan untuk DSR. Pastikan konsultan anda tahu semua sumber pendapatan anda supaya boleh pilih bank yang paling menguntungkan anda.
Strategi 5: Pilih bank yang betul
Bank berbeza kira DSR secara berbeza. Sesetengah lebih pemurah dalam apa yang mereka terima sebagai pendapatan, sesetengah ada had DSR yang lebih tinggi untuk profil tertentu. Konsultan gadai janji (Mortgage Consultant) bandingkan ini merentasi semua bank untuk cari yang paling sesuai untuk anda.
Kos Tunai Yang Perlu Anda Sediakan
Kelayakan pinjaman anda beritahu berapa bank akan pinjamkan anda. Tapi beli rumah ada kos lain yang perlu dibayar tunai:
Untuk hartanah RM500,000:
| Perkara | Anggaran Kos |
|---|---|
| Bayaran pendahuluan (10%) | RM50,000 |
| Yuran guaman SPA + pinjaman (yuran guaman pinjaman boleh dimasukkan ke dalam pinjaman) | RM14,000 – RM15,000 |
| Duti setem SPA + pinjaman (dikecualikan untuk pembeli rumah pertama) | RM11,250 |
| Yuran penilaian | anggaran 0.3% dari harga SPA |
| Kos pindah masuk | RM2,000 – RM5,000 |
| Jumlah tunai diperlukan | ~RM80,000 |
Ramai pembeli terkejut bila tahu mereka perlukan hampir RM90,000 tunai untuk hartanah RM500,000 — bukan RM50,000 sahaja. Rancang awal untuk elakkan kejutan ini.
Semakan Kelayakan Percuma
Tidak pasti berapa anda layak pinjam? Jangan teka — ketahui dengan tepat.
Dalam konsultasi percuma 30 minit kami akan:
- Kira DSR sebenar anda berdasarkan pendapatan dan komitmen semasa
- Semak profil CCRIS anda untuk sebarang isu
- Beritahu dengan tepat berapa anda boleh pinjam dari bank mana
- Nasihatkan strategi untuk tingkatkan kelayakan jika perlu
Tiada bayaran. Tiada paksaan. Hanya angka yang jelas dan jujur.
📞 Hubungi atau WhatsApp: 011-1100 1145 🌐 Laman web: naimmortgage.my 📍 Berpusat di Setia Alam, berkhidmat di seluruh Semenanjung Malaysia
Soalan Lazim
Berapakah gaji minimum untuk dapat pinjaman rumah di Malaysia? Tiada gaji minimum yang ditetapkan secara rasmi — kelayakan bergantung kepada DSR, bukan nombor gaji yang tetap. Dengan pendapatan kasar RM3,000/bulan dan komitmen yang rendah, anda mungkin layak untuk pinjaman sekitar RM250,000-300,000.
Adakah simpanan EPF boleh digunakan untuk bayaran pendahuluan? Ya — Akaun 2 EPF boleh dikeluarkan untuk tujuan pembelian hartanah kediaman pertama. Ini boleh membantu mengurangkan jumlah pinjaman yang diperlukan.
Boleh pendapatan sewa dimasukkan dalam permohonan pinjaman? Sesetengah bank terima pendapatan sewa — biasanya 70-80% daripada pendapatan sewa kasar. Anda perlu sediakan perjanjian sewa, resit sewa, dan hartanah mesti berdaftar atas nama anda.
Apa yang berlaku kalau DSR saya terlalu tinggi? Pilihan anda termasuk: tambah peminjam bersama, selesaikan hutang sedia ada dahulu, simpan bayaran pendahuluan yang lebih besar untuk kurangkan jumlah pinjaman, atau pertimbangkan hartanah dalam julat harga yang lebih rendah. Hubungi kami untuk penilaian situasi anda.
Adakah bank guna pendapatan kasar atau bersih untuk kira DSR? Kebanyakan bank guna pendapatan kasar (sebelum potongan EPF, SOCSO, dan cukai pendapatan) — bukan gaji bersih yang masuk akaun anda. Untuk pekerja sendiri, ia berbeza — sesetengah bank guna keuntungan bersih, sesetengah guna deposit bank kasar.
Kalkulator pinjaman rumah dalam talian boleh dipercayai? Kalkulator dalam talian beri anggaran kasar tetapi tidak mengambil kira rekod CCRIS anda, jenis pendapatan, dasar bank yang berbeza, atau situasi khusus anda. Konsultasi percuma dengan kami beri gambaran yang lebih tepat berdasarkan profil sebenar anda.
Naim Mortgage adalah konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant) yang berpusat di Setia Alam, Shah Alam, berkhidmat untuk klien di seluruh Semenanjung Malaysia. Hubungi kami di 011-1100 1145 atau layari naimmortgage.my.
🏠 ALAT PERCUMA — Pilih Yang Sesuai Untuk Anda
✅ Muat turun Senarai Semak Kesediaan Pinjaman Rumah percuma — semak CCRIS, DSR dan dokumen anda sebelum mohon ke mana-mana bank.
👉 naimmortgage.my/free-checklist
🧮 Atau kira DSR anda sekarang dan ketahui berapa bank yang akan pertimbangkan anda.
👉 naimmortgage.my/dsr-calculator
Kedua-duanya percuma. Tiada paksaan.
Independent mortgage consultant and Senior Consultant at Strategic Mortgage Advisory, based in Setia Alam, Shah Alam. A Material Engineering graduate from Université de Pau, France, and HRDF Certified Trainer, Naim has helped thousands of Malaysians navigate home loan approvals, refinancing, and difficult cases —including bad CCRIS, self-employed applicants, and previously rejected borrowers. Recognised as a Top 5 Best Consultant in his field. Consultation is completely free — he only succeeds when you do.