Zero Moving Cost Refinance: Kos Apa Yang Bank Tanggung?

Masa membaca: 10 minit

Oleh Naim Mortgage | Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant), Setia Alam

---

Satu tawaran refinance minta anda sediakan duit untuk guaman, duti setem dan penilaian. Satu lagi tulis Zero Moving Cost. Kalau begitu, ambil yang kedua sajalah?

Memang menarik kalau simpanan tak perlu terusik. Lagi-lagi kalau wang itu sudah diperuntukkan untuk keluarga atau kecemasan.

Cuma, sebelum pilih, cuba tanya: kos mana yang ditanggung? Ada had subsidi? Kalau saya jual rumah awal, kena bayar balik?

Kemudian tengok jumlah loan. Jika baki yang mahu diselesaikan RM400,000 tetapi loan baharu RM410,000, minta penjelasan tentang tambahan RM10,000 itu. Mungkin ada kos yang dimasukkan ke dalam pembiayaan.

Perbezaan ini penting sebab dua tawaran yang sama-sama mengurangkan bayaran awal boleh memberi jumlah hutang dan syarat keluar yang berbeza.

Bila saya bantu anda semak kos refinance rumah, kita susun siapa bayar setiap caj dan apa yang berlaku kalau rancangan anda berubah.

Dengan pecahan itu, lebih mudah menentukan berapa tunai perlu disediakan dan sama ada pakej tersebut sesuai untuk tempoh anda mahu menyimpan rumah.

---

Apa Yang Perlu Disemak Dalam Kos Refinance?

Zero Moving Cost (ZMC) ialah nama pakej. Untuk tahu liputannya, baca surat tawaran atau offer letter, Helaian Maklumat Produk (Product Disclosure Sheet atau PDS) dan sebut harga kos.

Mulakan dengan empat bahagian ini.

1. Kos Menyediakan Pembiayaan Baharu

Minta pecahan fi guaman, duti setem, penilaian, carian, pendaftaran dan belanja pihak ketiga. Semak juga cukai serta dokumen tambahan yang berkenaan.

Untuk contoh pembiayaan RM400,000 di Semenanjung Malaysia, skala asas instrumen utama di bawah Jadual Ketiga Solicitors’ Remuneration Order 2023 ialah 1.25% bagi RM500,000 pertama. Pengiraannya RM400,000 × 1.25% = RM5,000.

RM5,000 itu fi skala asas instrumen utama. Bil transaksi boleh mempunyai dokumen lain, cukai dan belanja berasingan. Jangan terus menganggapnya jumlah semua kos guaman.

Bagi contoh duti perjanjian pinjaman yang menggunakan kadar RM5 setiap RM1,000 atau sebahagiannya, RM400,000 ÷ RM1,000 × RM5 = RM2,000. Angka ini sebelum pengecualian atau peremitan yang layak dan duti dokumen lain. Ia juga berbeza daripada duti pindah milik rumah.

Apa perlu dibuat: Minta peguam yang dilantik sahkan skala, surat cara, cukai dan kedudukan pelepasan duti bagi transaksi anda. Kaedah duti tadi disokong oleh contoh pinjaman HASiL; skala guaman dirujuk daripada SRO 2023.

2. Kos Menutup Loan Lama

Pakej pembiayaan baharu belum tentu merangkumi urusan melepaskan cagaran lama. Ada kos penyata penebusan, pelepasan gadaian atau penyerahan hak semula, bergantung pada dokumen dan status hartanah.

Semak juga caj penyelesaian awal atau pemulangan subsidi daripada pakej lama, jika berkenaan. Bank lama perlu mengesahkan jumlah penebusan untuk tarikh tertentu, bukan sekadar baki yang muncul dalam aplikasi hari ini.

Apa perlu dibuat: Minta senarai kos keluar daripada bank lama dan pecahan kerja daripada peguam. Semak supaya caj yang sudah termasuk dalam jumlah penebusan tidak dikira dua kali.

3. Kos Yang Dimasukkan Dalam Loan

Jika RM10,000 kos dibiayai bersama RM400,000 baki yang perlu diselesaikan, jumlah awal boleh menjadi RM410,000, tertakluk pada kelulusan dan struktur sebenar.

Bahagian RM10,000 itu turut membawa faedah atau keuntungan mengikut terma pembiayaan. Dalam simulasi konvensional 20 tahun pada kadar kekal 4%, tambahan RM10,000 menghasilkan kira-kira RM60.60 sebulan, atau RM14,543.53 sepanjang jadual. Sekitar RM4,543.53 daripadanya ialah faedah.

Apa perlu dibuat: Minta dua jumlah: kos asal dan anggaran bayaran balik apabila kos itu dibiayai. Simulasi ini menggunakan baki berkurangan bulanan tanpa bayaran tambahan; kadar dan tempohnya andaian, bukan tawaran.

4. Kos Yang Ditolak Daripada Hasil Refinance

Kadangkala caj dibayar melalui potongan hasil pembiayaan. Contohnya, baki wang yang sepatutnya dilepaskan kepada anda RM30,000, kemudian RM2,000 kos ditolak. Wang diterima menjadi RM28,000.

Anda tidak membuat pindahan tunai berasingan, tetapi hasil bersih sudah berkurang. Contoh ini hanya menunjukkan cara potongan berfungsi, bukan anggaran cash-out yang anda layak terima.

Apa perlu dibuat: Minta penyata pengiraan hasil bersih. Asingkan kos yang dipotong, kos yang dibayar tunai dan kos yang sudah ditambah kepada jumlah loan.

---

Tulis Setiap Caj Dalam Lima Ruangan Ini

Sebut harga panjang lebih mudah dibaca apabila setiap caj ada cara bayaran yang jelas. Gunakan satu rekod untuk setiap tawaran.

Berikut contoh pengisian rekaan, bukan liputan pakej bank tertentu. Dalam contoh ini, sebahagian kos ditanggung pemberi pembiayaan dan sebahagian dibayar peminjam.

Isi semula berdasarkan tawaran sebenar. Masa bayaran, pilihan pembiayaan kos dan liputan subsidi mungkin berbeza. Caj yang dipotong daripada hasil boleh menggunakan dana pinjaman yang sudah diluluskan; jangan menambahnya kepada jumlah loan sekali lagi.

Tambah amaun pada nama setiap caj. Jika sebut harga belum menyatakannya, tandakan “belum disahkan” dan tanya sebelum menerima tawaran.

---

Subsidi RM10,000 Atau Rate Lebih Rendah?

Dua-dua boleh membantu. Untuk membandingkannya, gunakan jumlah pembiayaan, tempoh dan tarikh keluar yang sama.

Contoh 1: Banding Pada Akhir Tahun Kelima

Andaikan dua pakej rekaan membiayai RM400,000 selama 20 tahun:

• Pakej A: kadar kekal 4.00%, anda membayar RM10,000 kos awal.
• Pakej B: kadar kekal 4.30%, pemberi pembiayaan menanggung RM10,000 kos yang sama tanpa menambah hutang.

Anda mahu menyelesaikan loan selepas 60 ansuran. Dalam contoh ini, kita andaikan tiada caj keluar atau pemulangan subsidi pada tarikh itu bagi kedua-dua pakej.

Pada tarikh ini, Pakej B memerlukan jumlah kira-kira RM4,305 kurang, walaupun ansuran bulanannya lebih tinggi. Subsidi awal masih melebihi tambahan kos pembiayaan dalam tempoh tersebut.

Baris terakhir memasukkan hutang yang masih perlu diselesaikan. Kalau membandingkan ansuran sahaja, perbezaan baki hutang akan terlepas pandang.

Contoh 2: Jika Disimpan Sampai Tahun Kesepuluh

Dengan andaian yang sama, selepas 120 ansuran, jumlah ansuran dibayar, baki prinsipal dan kos awal menjadi RM540,281.69 untuk A dan RM540,790.27 untuk B.

Pada tahap ini, A lebih rendah sekitar RM509. Tempoh memegang pembiayaan telah mengubah keputusan perbandingan.

Nota simulasi: Pinjaman konvensional baki berkurangan bulanan, dana dikeluarkan penuh pada awal tempoh, kadar kekal, tiada cash-out atau bayaran tambahan. RM10,000 ialah andaian kos yang dibandingkan, bukan sebut harga transaksi. Kos lain yang sama bagi kedua-dua pakej diketepikan. Tiada caj keluar atau clawback diandaikan pada kedua-dua tarikh. Jumlah dikira sebelum pembundaran ansuran; tiada pulangan simpanan atau pelarasan nilai masa wang diambil kira. Ini bukan perbandingan produk AIA atau kadar pasaran.

Untuk tawaran sebenar, masukkan kadar setiap peringkat, caj akaun, perlindungan dan kos keluar yang berbeza. Semak juga pilihan mengekalkan loan sekarang sebelum memilih mana-mana refinance.

---

Baca Syarat Keluar Sebelum Terima Subsidi

Dua istilah penting ialah lock-in, tempoh dengan syarat penyelesaian awal tertentu, dan clawback, tuntutan bayaran balik subsidi atau kos yang telah ditanggung.

Sebagai contoh khusus, PDS AIA Tiered Fixed Rate Home Loan ZMC bertarikh 1 September 2025 menyatakan AIA menanggung guaman, duti setem, belanja dan penilaian bagi dokumentasi loan.

Dokumen yang sama menetapkan lock-in lima tahun dari pelepasan pertama. Jika diselesaikan dalam tempoh itu, peminjam perlu membayar balik kos yang ditanggung, selain fi penyelesaian awal yang dinyatakan. Ia turut mempunyai syarat kos dan fi pembatalan selepas surat tawaran diterima.

Ini contoh terma dalam PDS bertarikh tersebut. Ia bukan pengesahan pakej semasa atau terma untuk semua pemberi pembiayaan. Minta dokumen terkini dan pengesahan bertulis untuk tawaran anda.

Sebelum sign, selesaikan empat soalan ini:

• Bilakah tempoh mula dikira: tarikh tawaran, pelepasan pertama atau tarikh lain?
• Apakah kejadian yang mencetuskan caj: jual rumah, refinance, bayar dengan simpanan sendiri atau pembatalan?
• Berapa amaun perlu dibayar balik, dan adakah ia berkurang mengikut masa?
• Adakah clawback dikenakan bersama caj lain?

Jangan menganggap jual rumah sentiasa dikecualikan. Minta bank mengira kos pada tarikh keluar yang anda rancang, dan minta peguam menjelaskan implikasi klausa.

---

Cara Dapatkan Perbandingan Yang Boleh Dipakai

Sebelum menerima tawaran, kumpulkan jawapan bertulis supaya angka akhir tidak bergantung pada penerangan lisan sahaja.

Langkah 1: Kumpulkan Kedua-dua Tawaran

Sediakan surat tawaran, PDS dan sebut harga terperinci. Tambahkan surat tawaran lama serta jumlah penebusan bertarikh. Catat tarikh luput setiap tawaran supaya soalan boleh diselesaikan sebelum penerimaan.

Langkah 2: Minta Jumlah Tunai Dan Jumlah Hutang

Tanya berapa perlu dibayar sendiri, bila perlu dibayar dan berapa jumlah loan selepas kos dimasukkan. Jika subsidi hanya mengganti bayaran kemudian, anda mungkin masih perlu menyediakan wang dahulu. Sahkan had, dokumen tuntutan dan masa bayaran baliknya.

Langkah 3: Uji Tarikh Anda Mungkin Keluar

Buat pengiraan pada tarikh yang sesuai dengan rancangan anda. Jika mungkin berpindah dalam tiga tahun, jangan bergantung pada simulasi sampai tamat loan sahaja. Masukkan baki hutang, caj keluar dan subsidi yang perlu dipulangkan pada tarikh itu.

Langkah 4: Sahkan Perkara Yang Masih Kabur

Minta bank dan peguam mengesahkan bahagian masing-masing sebelum anda sign. Jika tawaran diubah, gunakan versi bertulis yang baharu untuk perbandingan.

Saya boleh bantu menyusun angka dan menyelaraskan soalan dengan bank serta peguam yang dilantik. Nasihat undang-undang dan pengesahan fi profesional diberikan oleh peguam; kelulusan dan terma pembiayaan ditentukan oleh pemberi pembiayaan.

---

Contoh Situasi: Pilihan Ikut Rancangan Anda

Nama dan situasi berikut rekaan untuk penerangan. Ia bukan kisah pelanggan atau keputusan pembiayaan sebenar.

Aina, Shah Alam: Mahu Kekalkan Dana Kecemasan

Aina mempunyai simpanan RM20,000. Membayar RM10,000 kos awal akan mengurangkannya kepada RM10,000. Dia perlu melihat manfaat mengekalkan tunai bersama ansuran dan syarat subsidi, kemudian menentukan sama ada baki simpanan mencukupi untuk keluarganya.

Wei Jian, Klang: Mungkin Jual Dalam Tiga Tahun

Wei Jian menjangka berpindah kerja dan mahu menjual rumah jika perlu. Jika tawaran pilihannya mengenakan pemulangan subsidi dalam lima tahun, dia meminta pengiraan untuk tarikh tahun ketiga. Pengiraan lima tahun tanpa clawback dalam artikel ini tidak sesuai terus digunakan untuk rancangannya.

Arun, Subang Jaya: Bercadang Simpan Rumah Untuk Tempoh Lama

Arun menggunakan tempoh sepuluh tahun untuk semakan awal. Dalam simulasi tadi, A lebih rendah kira-kira RM509 pada tarikh itu, perbezaan yang boleh berubah apabila caj sebenar dimasukkan. Dia menyemak angka penuh dan ciri yang akan digunakan sebelum memilih berdasarkan perbezaan kecil tersebut.

---

Nak Saya Bantu Semak Kos Dalam Tawaran Anda?

Bawa kedua-dua tawaran dan sebut harga. Kita susun kos yang ditanggung, dibiayai atau dibayar sendiri, kemudian bandingkan ikut rancangan anda.

Dalam konsultasi percuma 30 minit kami akan:

• Semak pecahan kos dan tunai yang perlu disediakan.
• Banding jumlah loan, kadar, tempoh dan ansuran.
• Lihat kesan subsidi serta syarat keluar pada tarikh pilihan anda.
• Senaraikan soalan untuk bank dan peguam yang dilantik.

Tiada bayaran. Tiada paksaan. Hanya angka yang jelas dan jujur.

📞 Hubungi atau WhatsApp: 011-1100 1145 🌐 Laman web: naimmortgage.my 📍 Berpusat di Setia Alam, berkhidmat di seluruh Semenanjung Malaysia

Konsultasi pembiayaan percuma ini tidak merangkumi fi guaman atau nasihat undang-undang. Skop dan fi peguam dipersetujui berasingan.

---

Soalan Lazim

Zero Moving Cost bermaksud tak perlu keluar duit langsung?

Belum tentu. Semak kos yang termasuk, had subsidi, kos loan lama dan sama ada bayaran perlu didahulukan sebelum diganti.

Kos yang dimasukkan dalam loan dikira percuma?

Kos itu perlu dibayar balik bersama faedah atau keuntungan mengikut terma. Minta jumlah hutang selepas kos dimasukkan dan anggaran bayaran baliknya.

Boleh jual rumah semasa lock-in?

Minta bank dan peguam semak pilihan serta kos mengikut kontrak anda. Penjualan boleh mencetuskan caj penyelesaian atau pemulangan subsidi; jangan anggap ia dikecualikan secara automatik.

Kalau saya batalkan selepas terima surat tawaran?

Semak klausa pembatalan dan kerja yang telah dibuat. Tanggungan kos boleh wujud sebelum loan dilepaskan, bergantung pada dokumen yang diterima atau ditandatangani.

Bila sesuai minta Naim semak?

Sebaik tawaran dan pecahan kos diterima, sebelum anda membuat keputusan. Berikan tarikh luput dan rancangan menjual atau menyimpan rumah supaya perbandingan menggunakan tempoh yang relevan.

Macam mana nak tahu refinance berbaloi secara keseluruhan?

Bandingkan juga dengan mengekalkan loan semasa, termasuk baki tempoh, kos dan tarikh penyelesaian yang dirancang. Mulakan dengan panduan refinance rumah untuk gambaran proses sebelum menyemak tawaran khusus.

---

Naim Mortgage adalah konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant) yang berpusat di Setia Alam, Shah Alam, berkhidmat untuk klien di seluruh Semenanjung Malaysia. Hubungi kami di 011-1100 1145 atau layari naimmortgage.my.

---

🏠 ALAT PERCUMA — Pilih Yang Sesuai Untuk Anda

✅ Muat turun Senarai Semak Kesediaan Pinjaman Rumah percuma untuk menyemak dokumen, Central Credit Reference Information System (CCRIS), atau Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat, dan Debt Service Ratio (DSR), atau Nisbah Khidmat Hutang, sebelum memohon.

👉 naimmortgage.my/free-checklist

🧮 Gunakan Kalkulator DSR untuk anggaran awal nisbah komitmen hutang berbanding pendapatan. Hasilnya bukan keputusan kelulusan bank.

👉 naimmortgage.my/dsr-calculator

Kedua-duanya percuma. Tiada paksaan.