Masa membaca: 10 minit
Oleh Naim Mortgage | Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant), Setia Alam
“Rumah saya sekarang dalam RM600,000. Baki loan RM350,000. Boleh dapat RM250,000 ke kalau refinance?”
Memang nampak begitu bila tolak dua angka tadi. Lebih-lebih lagi kalau rumah sebelah baru diiklankan dengan harga yang hampir sama.
Anda mungkin dah mula fikir nak gunakan duit itu untuk baiki rumah, bayar komitmen atau sediakan modal. Sebelum buat janji dengan sesiapa, kita kira dulu berapa yang mungkin tinggal selepas urusan pembiayaan selesai.
Nilai rumah RM600,000 belum bermakna bank akan beri loan RM600,000. Harga iklan jiran pun belum tentu nilai yang bank terima untuk rumah anda.
Kemudian ada baki loan lama yang perlu diselesaikan, kos transaksi dan mungkin bayaran terus kepada pihak lain. Semua ini mempengaruhi duit yang masuk ke akaun.
Dalam satu contoh andaian di bawah, rumah RM600,000 menghasilkan tunai bersih RM115,000. Tukar nilai penilaian atau jumlah pembiayaan, hasilnya berubah.
Saya akan tunjuk cara menyusun kiraan itu supaya anda tahu angka mana yang masih anggaran dan angka mana yang perlu disahkan sebelum membuat rancangan.
Kenapa Nilai Rumah Tolak Baki Loan Belum Cukup?
Cash-out refinance rumah ialah pembiayaan semula yang melibatkan tambahan dana selepas pembiayaan lama diselesaikan. Untuk menganggarkan tunai yang boleh digunakan, tiga angka ini perlu jelas dahulu.
1. Nilai Yang Bank Terima Mungkin Berbeza
Anda boleh menggunakan harga jualan sekitar sebagai gambaran awal. Tetapi bank membuat penilaian pembiayaan berdasarkan nilai hartanah yang diterimanya, dengan penilaian profesional apabila diperlukan.
Rumah yang anda jangka bernilai RM600,000 mungkin dinilai RM550,000. Keadaan rumah, ciri hartanah dan asas penilaian perlu diperiksa; jumlah yang anda belanjakan untuk renovation tidak semestinya menambah nilai pada kadar yang sama.
Apa perlu dibuat: Berikan butiran hartanah yang tepat dan tanya status penilaian. Catat sama ada angka itu anggaran awal atau nilai yang telah diterima bank.
2. Jumlah Pembiayaan Perlu Diluluskan Berasingan
Margin pembiayaan ialah bahagian nilai hartanah yang digunakan untuk menentukan jumlah pembiayaan, tertakluk pada syarat bank. Dalam contoh ini, kita andaikan 80% daripada RM600,000, iaitu RM480,000.
Angka 80% dipilih untuk menerangkan kiraan. Ia bukan margin standard atau janji bahawa anda akan mendapat jumlah tersebut. Penilaian pendapatan, komitmen, hartanah dan tujuan tambahan dana masih perlu dibuat.
Apa perlu dibuat: Minta jumlah kemudahan sebenar dan pecahannya dalam offer letter, atau surat tawaran pembiayaan. Pastikan anda tahu sama ada kos sudah termasuk dalam jumlah itu.
3. Baki Dalam Aplikasi Bukan Semestinya Jumlah Penyelesaian
Baki yang anda nampak hari ini berguna untuk semakan awal. Untuk menutup pembiayaan lama, dapatkan redemption statement, atau penyata jumlah penyelesaian, bagi tarikh yang berkaitan.
CIMB menerangkan proses penyelesaian dengan merujuk jumlah dalam surat penebusan bank. Ini penting supaya caj yang berkenaan tidak tertinggal daripada kiraan.
Apa perlu dibuat: Semak tarikh sah jumlah penyelesaian dan apa yang sudah dimasukkan. Jika sesuatu caj sudah ada di situ, jangan tolak caj yang sama sekali lagi.
Cara Kira Tunai Bersih Daripada Rumah RM600,000
Kita gunakan satu set andaian yang sama sampai habis. Semua angka di bawah ialah ilustrasi, bukan sebut harga, kelulusan bank atau hasil pelanggan sebenar.
Langkah 1: Mulakan Dengan Jumlah Kemudahan
Darab nilai yang diandaikan dengan margin yang diandaikan. Untuk semakan awal ini:
RM600,000 × 80% = RM480,000.
RM480,000 ialah jumlah keseluruhan kemudahan dalam contoh, termasuk bahagian yang digunakan membayar kos. Kita belum menolak apa-apa pada tahap ini.
Langkah 2: Tolak Penyelesaian Loan Lama
Gunakan jumlah penyelesaian bertarikh apabila tersedia. Di sini kita andaikan RM350,000 sudah mencukupi untuk menyelesaikan pembiayaan lama pada tarikh berkenaan.
RM480,000 − RM350,000 = RM130,000.
RM130,000 ialah baki dana sebelum potongan kos dalam contoh. Hutang lama telah diganti dengan kemudahan baharu; tambahan dana itu tetap perlu dibayar semula.
Langkah 3: Tolak Kos Yang Benar-Benar Ditolak Daripada Dana
Asingkan kos mengikut cara bayar sebelum menolaknya. Kita andaikan RM15,000 kos transaksi dibayar daripada kemudahan RM480,000 tadi.
RM130,000 − RM15,000 = RM115,000 tunai bersih.
| Perkara | Andaian |
|---|---|
| Nilai hartanah | RM600,000 |
| Margin untuk pengiraan | 80% |
| Jumlah kemudahan baharu | RM480,000 |
| Penyelesaian pembiayaan lama | −RM350,000 |
| Kos ditolak daripada dana | −RM15,000 |
| Baki tunai yang dianggarkan | RM115,000 |
Nota: Tiada kos dibayar berasingan, penyelesaian hutang lain atau dana ditahan dalam contoh ini. RM15,000 hanyalah andaian jumlah kos, bukan kadar fi atau anggaran khusus untuk semua rumah RM600,000. Nilai, margin, kelayakan, jumlah penyelesaian dan pelepasan sebenar perlu disahkan.
Kos yang perlu diperiksa boleh melibatkan guaman, duti setem, penilaian, pelepasan pembiayaan lama dan perlindungan jika berkenaan. Minta sebut harga berbutir; peguam yang dilantik mengesahkan fi serta urusan undang-undang.
Langkah 4: Semak Bayaran Terus Dan Wang Yang Masih Ditahan
Tolak juga dana yang tidak akan masuk ke akaun anda. Katakan, sebagai variasi berasingan, tawaran menetapkan RM40,000 dibayar terus untuk menyelesaikan hutang lain.
Dengan andaian lain kekal sama, tunai ke akaun menjadi RM115,000 − RM40,000 = RM75,000. RM40,000 itu sudah digunakan untuk tujuan penyelesaian, jadi ia tidak boleh dibelanjakan sekali lagi.
Jika ada amaun belum dilepaskan atau tertakluk pada syarat tambahan, asingkan daripada wang yang sudah tersedia. Minta bank menerangkan baki, penerima bayaran dan syarat pelepasan.
Kos Dibiayai Dan Kos Dibayar Tunai, Apa Bezanya?
Perkataan “kos masuk loan” mudah menyebabkan kiraan tersalah. Mulakan dengan soalan: jumlah kemudahan yang disebut itu sudah termasuk kos atau belum?
Dalam contoh kita, RM15,000 sudah diambil daripada RM480,000. Jangan tambah RM15,000 pada hutang sekali lagi sambil mengekalkan kiraan seolah-olah ia belum termasuk.
Sekarang bayangkan RM15,000 itu dibayar sendiri, sedangkan kemudahan kekal RM480,000. Wang daripada transaksi mungkin menjadi RM130,000 selepas menyelesaikan loan lama. Tetapi anda telah mengeluarkan RM15,000 daripada simpanan, jadi pertambahan tunai selepas mengambil kira kos masih RM115,000.
Masa wang diperlukan berbeza. Membayar awal memerlukan simpanan tersedia sebelum menerima baki dana.
Jika kos diluluskan sebagai pembiayaan tambahan di luar jumlah utama, gunakan jumlah kemudahan keseluruhan yang baharu. Semak had dan kelulusannya; jangan andaikan bank akan menambah semua kos secara automatik. Kos yang dibiayai juga membawa bayaran balik mengikut terma kemudahan.
Kalau Penilaian Atau Margin Turun, Berapa Bakinya?
Bajet lebih berguna apabila anda cuba satu kemungkinan yang kurang menarik juga. Kita kekalkan penyelesaian RM350,000 dan kos ditolak RM15,000 supaya nampak kesan nilai dan margin sahaja.
| Andaian | Nilai Rumah | Margin | Kemudahan | Tunai Bersih |
|---|---|---|---|---|
| Kiraan asal | RM600,000 | 80% | RM480,000 | RM115,000 |
| Nilai lebih rendah | RM550,000 | 80% | RM440,000 | RM75,000 |
| Margin lebih rendah | RM600,000 | 75% | RM450,000 | RM85,000 |
Semua baris ialah simulasi. Margin, nilai dan jumlah kemudahan tidak menggambarkan tawaran bank tertentu. Tiada penyelesaian hutang lain, kos tunai berasingan atau dana ditahan.
Penurunan nilai RM50,000 mengurangkan tunai contoh sebanyak RM40,000 apabila margin kekal 80%. Sebab itu rancangan yang memerlukan tepat RM115,000 mempunyai ruang yang kecil jika penilaian berubah.
Tulis jumlah minimum yang benar-benar diperlukan. Jika dana akhirnya kurang, semak semula skop perbelanjaan sebelum menambah komitmen lain untuk menutup kekurangan itu.
Tujuan Cash-Out Mempengaruhi Cara Bank Menilainya
Sebelum memilih tempoh bayaran, beritahu bank kegunaan sebenar tambahan dana. Bahagian untuk menyelesaikan pembiayaan rumah dan bahagian untuk kegunaan peribadi perlu diperincikan.
Semakan 8 Oktober 2026: Kenyataan BNM menyifatkan had 10 tahun bagi pembiayaan untuk kegunaan peribadi di bawah produk rumah atau bercagarkan hartanah bebas hutang sebagai jangkaan sedia ada. Jangan membuat bajet cash-out peribadi selama 30 tahun hanya kerana cagaran ialah rumah.
Dokumen dasar BNM, perenggan 5.1, menetapkan perenggan 10.3–10.13 berkuat kuasa pada 1 Januari 2027. Bagi tambahan refinance untuk kegunaan peribadi yang melebihi baki pembiayaan rumah yang ditebus, perenggan 10.3(a) dan 10.4 menetapkan tempoh bayaran dalam kontrak dan tempoh yang digunakan untuk mengira ansuran bagi Debt Service Ratio (DSR), atau Nisbah Khidmat Hutang, tidak melebihi 10 tahun.
Tambahan yang digunakan sepenuhnya untuk renovasi termasuk dalam pengecualian tertentu di perenggan 10.5. Perenggan 10.6 memerlukan bank mengambil langkah mengesahkan tujuan sebenar, termasuk meminta dokumen sokongan. Pengecualian itu tidak menjamin tempoh tertentu atau kelulusan.
Minta bank sahkan kategori, tempoh dan ansuran bagi setiap bahagian dana. Jangan sekadar menamakan semua pengeluaran sebagai “renovation” jika kegunaannya berbeza. Semak kemampuan membayar keseluruhan komitmen. Rumah menjadi cagaran dan boleh berdepan tindakan lelong jika bayaran gagal diteruskan, seperti risiko yang diterangkan dalam PDS CIMB.
Apa Perlu Disediakan Sebelum Semakan?
Anda tak perlu meneka semua angka seorang diri. Mulakan dengan dokumen yang ada, kemudian dapatkan pengesahan untuk bahagian yang belum lengkap.
- Butiran hartanah, perjanjian jual beli atau hak milik yang tersedia.
- Penyata pembiayaan terkini dan offer letter asal.
- Bukti pendapatan serta senarai komitmen semasa.
- Tujuan tambahan dana dan jumlah yang diperlukan.
- Sebut harga atau dokumen tujuan, contohnya pecahan kerja renovasi.
- Sebut harga kos serta penyata penyelesaian apabila diminta pada tahap berkenaan.
Senarai dokumen Maybank juga merangkumi dokumen pengenalan, pendapatan, pembiayaan dan hartanah. Keperluan tepat bergantung pada bank serta permohonan.
Saya boleh bantu anda susun anggaran tunai bersih dan soalan untuk bank sebelum anda bergantung pada jumlah cash-out itu. Kongsi dokumen kewangan melalui saluran peribadi yang dipersetujui, bukan ruangan komen awam.
Dah Lulus, Boleh Terus Gunakan Duit?
Tunggu pengesahan pelepasan. Surat tawaran masih mempunyai syarat yang perlu dipenuhi, dan urusan dokumentasi serta penyelesaian pembiayaan lama perlu diselesaikan.
Dalam penerangan refinance Maybank, bank menyelesaikan pembiayaan lama terlebih dahulu sebelum melepaskan tambahan dana. Untuk kes anda, minta status sebenar dan syarat yang masih belum lengkap; jangan mengambil tempoh contoh sebagai jaminan.
Jika kontraktor meminta deposit minggu depan, jelaskan tarikh itu dari awal. Jangan berjanji membayar menggunakan dana yang masih belum tersedia. Teruskan bayaran pembiayaan lama mengikut arahan bank sehingga penyelesaiannya disahkan.
Tiga Contoh Situasi Untuk Semak Kiraan Anda
Nama dan semua situasi berikut ialah rekaan untuk penerangan. Ia bukan kisah pelanggan, kelulusan atau keputusan pembiayaan sebenar.
Aina, Shah Alam: Bajet Renovasi RM90,000
Aina menggunakan kiraan asal RM115,000, tetapi belum menerima penilaian yang disahkan. Jika nilai hanya RM550,000 pada margin andaian 80%, tunai contoh tinggal RM75,000. Kekurangannya RM15,000 berbanding bajet renovasi. Dia perlu menyemak skop kerja dan sumber dana sebelum menerima jadual bayaran kontraktor.
Mei Ling, Klang: Sebahagian Dana Untuk Penyelesaian Hutang
Mei Ling menyangka RM115,000 semuanya akan masuk ke akaun. Jika RM40,000 diperuntukkan untuk bayaran terus kepada pemiutang, kiraannya meninggalkan RM75,000 dengan andaian lain sama. Dia perlu menyemak bukti penyelesaian dan ansuran baharu bersama bajet keluarga. Wang yang dibayar terus itu tidak lagi tersedia untuk perbelanjaan lain.
Arun, Subang Jaya: Kos Dibayar Daripada Simpanan
Arun membandingkan cara membayar kos RM15,000. Jika dia membayarnya sendiri dan kemudahan kekal RM480,000, baki selepas menebus RM350,000 menjadi RM130,000. Selepas mengambil kira simpanan yang telah digunakan, pertambahan tunainya masih RM115,000. Perbandingan ini membantunya melihat keperluan wang awal, tanpa menganggap penerimaan lebih besar itu wang percuma.
Nak Saya Bantu Kira Anggaran Cash-Out Anda?
Bawa penyata loan terkini, butiran rumah dan jumlah yang anda perlukan. Kita boleh mula dengan anggaran, kemudian senaraikan perkara yang perlu disahkan sebelum anda membuat keputusan.
Dalam konsultasi percuma 30 minit kami akan:
- Susun nilai hartanah dan baki pembiayaan untuk semakan awal.
- Bezakan jumlah kemudahan, potongan kos dan tunai bersih.
- Semak tujuan tambahan dana serta kemampuan bayaran.
- Senaraikan dokumen dan soalan untuk mendapatkan pengesahan bank.
Tiada bayaran. Tiada paksaan. Hanya angka yang jelas dan jujur.
📞 Hubungi atau WhatsApp: 011-1100 1145 🌐 Laman web: naimmortgage.my 📍 Berpusat di Setia Alam, berkhidmat di seluruh Semenanjung Malaysia
Anggaran konsultasi tertakluk pada penilaian dan tawaran bank. Nasihat undang-undang serta fi guaman diberikan oleh peguam yang dilantik secara berasingan.
Soalan Lazim
Semak juga soalan ini sebelum merancang penggunaan dana.
Rumah RM600,000 mesti boleh cash-out RM115,000?
Tidak. RM115,000 datang daripada andaian margin 80%, penyelesaian RM350,000 dan kos ditolak RM15,000. Penilaian, kelayakan serta syarat pelepasan boleh mengubah hasilnya.
Boleh guna harga iklan rumah jiran sebagai nilai rumah saya?
Boleh sebagai gambaran awal. Untuk pembiayaan, gunakan nilai yang diterima bank selepas semakan yang diperlukan.
Kalau kos masuk loan, masih perlu tolak daripada cash-out?
Semak pecahannya. Jika kos dibayar daripada jumlah kemudahan yang digunakan dalam kiraan, ia mengurangkan baki tunai; jika sudah ditolak di tempat lain, jangan tolak dua kali.
Boleh ambil cash-out tanpa tambah bayaran bulanan?
Ia bergantung pada jumlah, kadar dan struktur tempoh yang ditawarkan. Bandingkan jadual sebenar, jumlah bayaran serta baki hutang; ansuran yang nampak sama belum membuktikan kos keseluruhan sama.
Boleh terus bayar deposit renovation selepas loan diluluskan?
Gunakan wang yang sudah tersedia. Dapatkan pengesahan pelepasan sebelum menjanjikan bayaran yang bergantung pada hasil refinance.
Konsultasi percuma boleh beri jumlah kelulusan muktamad?
Tidak. Kami membantu menyusun semakan awal; bank menentukan tawaran selepas menilai permohonan. Untuk gambaran proses keseluruhan, baca panduan refinance rumah.
Naim Mortgage adalah konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant) yang berpusat di Setia Alam, Shah Alam, berkhidmat untuk klien di seluruh Semenanjung Malaysia. Hubungi kami di 011-1100 1145 atau layari naimmortgage.my.
🏠 ALAT PERCUMA — Pilih Yang Sesuai Untuk Anda
✅ Muat turun Senarai Semak Kesediaan Pinjaman Rumah percuma untuk menyemak dokumen, Central Credit Reference Information System (CCRIS), atau Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat, dan Debt Service Ratio (DSR), atau Nisbah Khidmat Hutang, sebelum memohon.
👉 naimmortgage.my/free-checklist
🧮 Atau gunakan Kalkulator DSR untuk anggaran awal nisbah komitmen hutang berbanding pendapatan. Hasilnya bukan keputusan kelulusan bank.
👉 naimmortgage.my/dsr-calculator
Kedua-duanya percuma. Tiada paksaan.
Independent mortgage consultant and Senior Consultant at Strategic Mortgage Advisory, based in Setia Alam, Shah Alam. A Material Engineering graduate from Université de Pau, France, and HRDF Certified Trainer, Naim has helped thousands of Malaysians navigate home loan approvals, refinancing, and difficult cases —including bad CCRIS, self-employed applicants, and previously rejected borrowers. Recognised as a Top 5 Best Consultant in his field. Consultation is completely free — he only succeeds when you do.