Masa membaca: 11 minit Oleh Naim Mortgage | Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant), Setia Alam
Ramai rakyat Malaysia yang nak beli rumah tak tahu dari mana nak mula.
Ada yang terus pergi bank tanpa semak kelayakan dulu. Ada yang cari rumah dulu tapi tak tahu berapa yang mereka layak pinjam.
Akibatnya — masa terbuang, peluang hilang, dan kadang-kadang kena tolak.
Artikel ini bagi anda 9 langkah yang betul — dalam susunan yang betul — supaya perjalanan dari kosong hingga dapat kunci berjalan lancar.
Sebelum Anda Mula: 3 Perkara Yang Perlu Anda Tahu
1. Bank menilai anda berdasarkan 4 faktor utama
Sebelum anda mohon ke mana-mana, faham dulu apa yang bank cari:
- Pendapatan — berapa anda buat sebulan, jenis pendapatan, dan kestabilannya
- DSR (Nisbah Khidmat Hutang) — peratusan pendapatan anda yang pergi ke hutang
- CCRIS dan CTOS — rekod kredit dan sejarah pembayaran anda
- Nilai hartanah — adakah hartanah yang anda beli sepadan dengan harga yang anda bayar
2. Bukan semua bank sama
Setiap bank di Malaysia ada selera risiko, kaedah pengiraan DSR, dan dasar yang berbeza. Bank yang tolak anda mungkin bukan bermakna anda tak layak — mungkin bermakna bank itu tidak sesuai untuk profil anda.
3. Permohonan yang tidak bersedia buang masa dan rosakkan CCRIS
Setiap permohonan pinjaman mencipta pertanyaan dalam CCRIS anda. Mohon ke 3 bank tanpa strategi bermakna 3 pertanyaan pada CCRIS — yang menjadikan bank keempat lebih curiga. Bersedia betul-betul sebelum mohon.
Langkah 1: Semak Kelayakan Awal Anda
Sebelum anda jatuh cinta dengan mana-mana hartanah, ketahui dulu berapa anda layak pinjam.
Kira DSR anda sendiri
Formula DSR:
DSR = (Jumlah komitmen bulanan ÷ Pendapatan kasar bulanan) × 100
Contoh:
- Pendapatan kasar: RM6,000/bulan
- Pinjaman kereta: RM700/bulan
- Pinjaman peribadi: RM300/bulan
- Bayaran minimum kad kredit: RM150/bulan
- Jumlah komitmen: RM1,150/bulan
- DSR semasa: (RM1,150 ÷ RM6,000) × 100 = 19.2%
Kalau bank tetapkan had DSR maksimum 70%:
- Had DSR: RM6,000 × 70% = RM4,200
- Baki untuk pinjaman rumah: RM4,200 – RM1,150 = RM3,050/bulan
Ini ansuran bulanan maksimum yang bank akan pertimbangkan untuk anda.
Tukar ansuran bulanan kepada jumlah pinjaman
Panduan kasar berdasarkan kadar faedah ~4.5% selama 35 tahun:
| Ansuran Bulanan | Anggaran Jumlah Pinjaman |
|---|---|
| RM1,000 | ~RM190,000 |
| RM1,500 | ~RM285,000 |
| RM2,000 | ~RM380,000 |
| RM2,500 | ~RM475,000 |
| RM3,000 | ~RM570,000 |
| RM3,500 | ~RM665,000 |
Dalam contoh di atas, dengan baki RM3,050/bulan, Encik Azhar layak untuk pinjaman sekitar RM580,000.
Langkah 2: Semak CCRIS dan CTOS Anda
Ini langkah yang ramai orang skip — dan ia yang paling kerap menyebabkan masalah.
Semak CCRIS percuma: Pergi ke eccris.bnm.gov.my — daftar dengan MyKad dan muat turun laporan anda.
Semak CTOS: Pergi ke app.ctos.com.my — laporan asas percuma, laporan penuh sekitar RM25.
Apa yang anda cari:
- Adakah ada bayaran lewat dalam 12 bulan lepas?
- Adakah ada akaun dalam tunggakan?
- Berapa banyak pertanyaan pinjaman dalam 6 bulan lepas?
- Adakah ada rekod undang-undang atau kebankrapan?
Kalau ada isu — selesaikan sebelum mohon. Jangan anggap bank tak akan nampak. Mereka akan nampak.
Langkah 3: Sediakan Dokumen Anda
Ini bahagian yang paling banyak orang tak bersedia. Dokumen tidak lengkap adalah sebab paling biasa kelewatan dan penolakan yang boleh dielakkan.
Untuk pekerja tetap (kakitangan bergaji):
Dokumen peribadi:
- Salinan MyKad (depan dan belakang)
Dokumen pendapatan:
- 3 bulan slip gaji terbaru
- 3 bulan penyata bank terbaru (akaun gaji)
- Surat pengesahan pekerjaan dari majikan (sesetengah bank)
- Penyata KWSP terbaru (6 bulan atau 1 tahun)
- Borang EA terbaru
Dokumen hartanah:
- Surat tawaran/perjanjian jual beli (SPA) — kalau sudah ada
- Maklumat hartanah(geran/SPA lama)
- Maklumat pemaju (untuk hartanah baru)
Untuk pekerja sendiri (bekerja sendiri / berniaga):
Dokumen peribadi:
- Salinan MyKad (depan dan belakang)
Dokumen pendapatan:
- 2 tahun borang BE atau B (penyata cukai pendapatan)
- 6-12 bulan penyata bank (akaun perniagaan dan peribadi)
- Sijil pendaftaran perniagaan SSM
- Profil syarikat (untuk Sdn Bhd)
- Penyata kewangan perniagaan (jika ada)
Dokumen hartanah:
- Sama seperti pekerja tetap di atas
Tip penting tentang dokumen:
Pastikan penyata bank dan slip gaji konsisten. Kalau gaji anda RM5,000 tapi penyata bank tunjuk deposit RM3,000 sebulan — bank akan tanya kenapa perbezaan tu ada. Pastikan semua pendapatan masuk melalui akaun bank anda.
Jangan edit atau ubah suai dokumen. Bank ada sistem untuk mengesan dokumen yang dimanipulasi. Kesannya sangat serius termasuk senarai hitam.
Langkah 4: Pilih Bank Yang Sesuai
Ini langkah yang paling kritikal — dan yang paling selalu diabaikan oleh pemohon yang pergi terus ke bank.
Setiap bank Malaysia mempunyai:
- Kadar faedah yang berbeza — boleh berbeza sehingga 0.5-1% antara bank
- Had DSR yang berbeza — sesetengah bank lebih fleksibel
- Dasar CCRIS yang berbeza — sesetengah bank lebih ketat
- Pendekatan berbeza untuk pekerja sendiri — sangat berbeza antara bank
- Margin pembiayaan yang berbeza — 85% vs 90% boleh beri impak besar
Bank-bank utama di Malaysia yang menawarkan pinjaman rumah:
- Maybank
- CIMB Bank
- Public Bank
- RHB Bank
- Hong Leong Bank
- AmBank
- Bank Islam
- Bank Muamalat
- Affin Bank
- Alliance Bank
Cara pilih bank yang betul:
Kalau anda pekerja tetap dengan CCRIS yang bersih dan DSR yang rendah — hampir semua bank akan luluskan anda. Fokus kepada bank yang tawarkan kadar terbaik.
Kalau anda pekerja sendiri, ada isu CCRIS, atau DSR yang agak tinggi — pilihan bank menjadi sangat kritikal. Mohon ke bank yang salah boleh mengakibatkan penolakan dan pertanyaan CCRIS yang tidak perlu.
Di sinilah konsultan gadai janji ( Mortgage Consultant) paling membantu — kami tahu bank mana yang paling sesuai untuk profil anda pada masa ini, tanpa anda perlu mohon ke merata-rata dan rosakkan CCRIS.
Langkah 5: Kemukakan Permohonan
Setelah anda pilih bank, ini proses kemukakan permohonan:
Cara pergi terus ke bank:
- Pergi ke cawangan bank dengan semua dokumen anda
- Minta berjumpa dengan pegawai pinjaman
- Isi borang permohonan pinjaman
- Serahkan semua dokumen
- Bayar yuran pemprosesan (kalau ada — sesetengah bank percuma)
- Tunggu penilaian dan keputusan
Cara melalui konsultan gadai janji (mortgage consultant):
- Konsultan semak profil dan dokumen anda terlebih dahulu
- Konsultan kenal pasti bank yang paling sesuai
- Konsultan sediakan pakej permohonan yang lengkap dan kukuh
- Konsultan kemukakan ke bank atas nama anda
- Anda terima kemas kini sepanjang proses
- Kelulusan diproses — konsultan urus semua susulan
Kos: Menggunakan konsultan gadai janji (mortgage consultant) adalah percuma untuk anda. Mereka dibayar oleh bank hanya apabila pinjaman anda berjaya diluluskan.
Langkah 6: Proses Penilaian Bank
Selepas permohonan dikemukakan, bank akan:
Langkah 1-2:
- Semak CCRIS dan CTOS anda
- Sahkan maklumat pendapatan dan pekerjaan
- Hubungi majikan anda untuk pengesahan (untuk pekerja tetap)
- Semak dokumen yang dikemukakan
Langkah 2-3:
- Hantar penilai ke hartanah untuk buat laporan penilaian
- Laporan penilaian menentukan nilai pasaran hartanah
- Kalau nilai pasaran lebih rendah dari harga belian — bank akan tawarkan jumlah pinjaman berdasarkan nilai penilaian, bukan harga belian
Langkah 3-4:
- Keputusan kredit dibuat
- Surat tawaran diterima (kalau diluluskan) atau surat penolakan
Masa pemprosesan keseluruhan: biasanya 2-3 minggu dari tarikh permohonan hingga surat tawaran.
Langkah 7: Semak dan Terima Surat Tawaran (LO)
Surat Tawaran (Letter of Offer atau LO) adalah dokumen rasmi yang menyatakan terma dan syarat pinjaman anda.
Baca dengan teliti sebelum tandatangan. Jangan tanda tanpa faham.
Perkara penting untuk semak dalam surat tawaran:
Jumlah pinjaman — adakah sama dengan yang anda mohon?
Kadar faedah — berapa kadar yang ditawarkan? Adakah ia kadar tetap atau terapung?
Tempoh pinjaman — berapa tahun?
Ansuran bulanan — berapa anda perlu bayar setiap bulan?
Tempoh lock-in — ada tak tempoh di mana anda tidak boleh selesaikan atau refinance tanpa penalti? Berapa tahun?
Penalti penyelesaian awal — berapa penalti kalau anda bayar lebih awal dalam tempoh lock-in?
Syarat-syarat lain — ada tak syarat yang anda perlu penuhi?
Kalau ada perkara dalam surat tawaran yang anda tidak faham — tanya konsultan gadai janji (mortgage consultant) anda atau peguam anda untuk penjelasan sebelum tandatangan.
Tempoh menerima surat tawaran: biasanya 14 hari dari tarikh surat tawaran. Lepas tu surat tawaran akan tamat tempoh.
Langkah 8: Proses Guaman dan Penyempurnaan
Setelah anda terima dan tandatangan surat tawaran, proses berpindah ke peguam:
Peguam pembeli (anda):
- Menyediakan dan menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA)
- Menguruskan pemindahan hakmilik
- Menyelaraskan dengan bank untuk pengeluaran wang pinjaman
Peguam bank:
- Menyediakan dokumen pinjaman (Surat Ikatan Gadai Janji)
- Mendaftarkan gadai janji dengan pejabat tanah
Proses guaman mengambil masa: biasanya 3-9 bulan bergantung kepada jenis hartanah dan kerumitan kes.
Kos guaman yang perlu anda sediakan:
Contoh untuk hartanah RM500,000 dengan pinjaman RM450,000 (90%):
| Perkara | Cara Kira | Anggaran Kos |
|---|---|---|
| Yuran guaman SPA (tidak termasuk disbursement dan reimbursement) | Ikut skala Akta Profesion Undang-undang | RM6,250 |
| Duti setem SPA | 1% (RM100k pertama) + 2% (selebihnya) | RM9,000 |
| Yuran guaman pinjaman (tidak termasuk disbursement dan reimbursement) | Ikut skala Akta Profesion Undang-undang | RM5,625 |
| Duti setem pinjaman | 0.5% daripada jumlah pinjaman | RM2,250 |
| Yuran penilaian | Bergantung kepada nilai hartanah | ~RM1,500 |
| Yuran pendaftaran | Pejabat tanah dan lain-lain | RM500 – RM1,000 |
Langkah 9: Pengeluaran Wang Pinjaman
Setelah semua dokumen guaman selesai dan didaftarkan:
Untuk hartanah baru (dari pemaju): Wang pinjaman dikeluarkan secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan. Anda mula bayar ansuran mengikut peratusan yang dikeluarkan.
Untuk hartanah subsale (dari tangan kedua): Wang pinjaman dikeluarkan sekaligus selepas semua dokumen selesai. Penjual terima wang, anda terima kunci.
Kos Tersembunyi Yang Ramai Terlupa Sediakan
Ramai pembeli fokus pada bayaran pendahuluan sahaja — tapi ada kos lain yang perlu disediakan tunai:
Untuk hartanah RM500,000 (pinjaman 90% = RM450,000):
| Perkara | Anggaran Kos |
|---|---|
| Bayaran pendahuluan (10%) | RM50,000 |
| Yuran guaman SPA | RM6,250 |
| Duti setem SPA | RM9,000 |
| Yuran guaman pinjaman | RM5,625 |
| Duti setem pinjaman | RM2,250 |
| Yuran penilaian | RM1,500 – RM2,000 |
| Kos pindah masuk | RM2,000 – RM5,000 |
| Jumlah tunai diperlukan | ~RM75,000 |
Ini bermakna untuk beli hartanah RM500,000, anda perlu sediakan hampir RM75,000 dalam tunai — bukan RM50,000 sahaja.
Kesilapan Biasa Yang Perlu Dielakkan
Kesilapan 1: Mohon terlalu awal sebelum dokumen bersedia
Permohonan yang tidak lengkap akan dipulangkan atau ditolak — dan CCRIS pertanyaan dah tercipta.
Kesilapan 2: Mohon ke terlalu banyak bank serentak
Setiap permohonan = satu pertanyaan CCRIS. Terlalu banyak pertanyaan dalam masa singkat buat bank curiga.
Kesilapan 3: Ambil pinjaman baru sebelum pinjaman rumah diluluskan
Kalau anda ambil pinjaman kereta baru atau kad kredit baru semasa proses pinjaman rumah — DSR anda berubah dan kelulusan mungkin ditarik balik.
Kesilapan 4: Tidak semak nilai penilaian hartanah dahulu
Kalau nilai penilaian lebih rendah dari harga belian, bank tawarkan pinjaman berdasarkan nilai penilaian. Anda terpaksa sediakan lebih tunai untuk tutup jurang. Semak dahulu sebelum tandatangan SPA.
Kesilapan 5: Tidak baca surat tawaran dengan teliti
Ada klien yang tandatangan surat tawaran tanpa sedar tempoh lock-in 5 tahun — lepas tu nak refinance kena bayar penalti.
Kenapa Ramai Pilih Guna Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant)?
Kalau proses ini nampak kompleks — itulah sebabnya ramai pembeli rumah Malaysia pilih guna konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant).
Apa yang konsultan buat untuk anda:
✅ Semak kelayakan anda sebelum sebarang permohonan dikemukakan
✅ Bandingkan pakej dari 10-15 bank serentak
✅ Kenal pasti bank terbaik untuk profil spesifik anda
✅ Sediakan dokumentasi yang lengkap dan kukuh
✅ Kemukakan ke bank yang tepat kali pertama
✅ Urus semua susulan dan komunikasi dengan bank
✅ Pandu anda melalui proses guaman dan penyempurnaan
✅ Semua ini percuma — dibayar oleh bank apabila pinjaman diluluskan
Siapa yang paling perlukan konsultan:
- Pemohon kali pertama yang tidak tahu proses
- Pekerja sendiri dengan dokumentasi kompleks
- Mereka yang ada isu CCRIS atau DSR yang tinggi
- Mereka yang pernah ditolak sebelum ini
- Mereka yang sibuk dan tidak ada masa nak urus sendiri
Mulakan Perjalanan Anda Bersama Kami
Sama ada anda baru mula fikir nak beli rumah atau dah jumpa hartanah dan siap nak mohon — kami boleh bantu.
Dalam konsultasi percuma 30 minit kami akan:
- Semak kelayakan anda berdasarkan pendapatan dan komitmen semasa
- Semak CCRIS dan CTOS anda
- Kira berapa anda layak pinjam
- Kenal pasti bank yang paling sesuai untuk anda
- Terangkan kos-kos yang perlu anda sediakan
Tiada bayaran. Tiada obligasi. Tiada tekanan.
📞 Hubungi atau WhatsApp: 011-1100 1145 🌐 Laman web: naimmortgage.my 📍 Berpusat di Setia Alam, berkhidmat di seluruh Semenanjung Malaysia
Soalan Lazim
Berapa lama proses mohon pinjaman rumah dari mula hingga dapat kunci? Secara keseluruhan, dari permohonan pinjaman hingga dapat kunci biasanya mengambil masa 3-9 bulan untuk hartanah subsale, dan lebih lama untuk hartanah baru (bergantung kepada tarikh siap pembinaan).
Boleh mohon pinjaman rumah walaupun masih ada pinjaman kereta? Ya — pinjaman kereta adalah komitmen biasa dan tidak menghalang permohonan pinjaman rumah. Yang penting ialah DSR keseluruhan anda masih dalam had yang diterima bank selepas tambah ansuran pinjaman rumah baru.
Berapa lama tempoh kelulusan pinjaman rumah? Biasanya 3-6 minggu dari tarikh permohonan dikemukakan dengan dokumen yang lengkap. Permohonan yang tidak lengkap atau kes yang kompleks mungkin mengambil masa lebih lama.
Boleh saya mohon pinjaman rumah di lebih dari satu bank? Boleh secara teknikal, tapi tidak digalakkan dilakukan serentak. Setiap permohonan mencipta pertanyaan CCRIS. Lebih baik mohon ke satu bank yang paling sesuai kali pertama — dengan bantuan konsultan gadai janji (mortgage consultant) untuk pastikan anda pilih bank yang betul.
Berapakah bayaran pendahuluan minimum untuk pinjaman rumah di Malaysia? Untuk hartanah pertama dan kedua, bank biasanya tawarkan sehingga 90% pembiayaan — bermakna bayaran pendahuluan minimum 10%(kecuali untuk Skim Rumah Pertama). Untuk hartanah ketiga ke atas, Bank Negara mewajibkan bayaran pendahuluan minimum 30%.
Adakah saya perlukan akaun dengan bank tersebut untuk mohon pinjaman? Tidak — anda boleh mohon pinjaman di mana-mana bank walaupun anda tidak ada akaun dengan mereka. Walau bagaimanapun, beberapa bank mungkin minta anda buka akaun semasa proses kelulusan.
Apa berlaku kalau nilai penilaian hartanah lebih rendah dari harga belian? Bank akan tawarkan pinjaman berdasarkan nilai penilaian yang lebih rendah. Contoh: hartanah berharga RM500,000 tapi nilai penilaian RM460,000 — bank tawarkan 90% daripada RM460,000 = RM414,000. Anda perlu sediakan RM86,000 tunai (bukan RM50,000 sahaja). Semak nilai penilaian sebelum tandatangan SPA untuk elakkan kejutan ini.
Naim Mortgage adalah konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant) yang berpusat di Setia Alam, Shah Alam, berkhidmat untuk klien di seluruh Semenanjung Malaysia. Hubungi kami di 011-1100 1145 atau layari naimmortgage.my.
🏠 ALAT PERCUMA — Pilih Yang Sesuai Untuk Anda
✅ Muat turun Senarai Semak Kesediaan Pinjaman Rumah percuma — semak CCRIS, DSR dan dokumen anda sebelum mohon ke mana-mana bank.
👉 naimmortgage.my/free-checklist
🧮 Atau kira DSR anda sekarang dan ketahui berapa bank yang akan pertimbangkan anda.
👉 naimmortgage.my/dsr-calculator
Kedua-duanya percuma. Tiada paksaan.
Independent mortgage consultant and Senior Consultant at Strategic Mortgage Advisory, based in Setia Alam, Shah Alam. A Material Engineering graduate from Université de Pau, France, and HRDF Certified Trainer, Naim has helped thousands of Malaysians navigate home loan approvals, refinancing, and difficult cases —including bad CCRIS, self-employed applicants, and previously rejected borrowers. Recognised as a Top 5 Best Consultant in his field. Consultation is completely free — he only succeeds when you do.