Pembiayaan Rumah Islam atau Konvensional Cara Banding Kos dan Kontrak

Satu tawaran menyebut interest rate. Satu lagi menyebut effective profit rate dan ceiling profit rate. Ansuran bulanannya hampir sama, tetapi jumlah dalam dokumen nampak berbeza.

Macam mana hendak banding?

Mulakan dengan kontrak yang digunakan, kemudian bandingkan jumlah pembiayaan, kadar efektif, tempoh dan kos. Bagi pembiayaan Islam berasaskan jual beli, fahami juga harga jualan serta rebat atau ibra'.

Label pakej sahaja belum cukup untuk menentukan kos yang paling sesuai dengan rancangan anda. Jika pematuhan Syariah ialah keutamaan anda, jadikan perkara itu asas pemilihan dan bandingkan terma antara produk Islam yang sesuai.

1 Fahami apa yang anda tandatangani

Pinjaman perumahan konvensional lazimnya melibatkan pinjaman wang dengan faedah mengikut kontrak. Bagi pembiayaan Islam, struktur dan obligasi bergantung pada kontrak Syariah yang digunakan oleh produk tersebut.

Sebagai contoh, pembiayaan Commodity Murabahah melibatkan urus niaga komoditi dengan harga kos dan keuntungan yang dipersetujui. Hasil tunai disalurkan mengikut terma kemudahan. Sesetengah dokumen menggunakan istilah Tawarruq untuk susunan transaksi tersebut.

Jangan menganggap semua pembiayaan Islam menggunakan struktur yang sama. Minta bank menunjukkan nama kontrak dalam Helaian Maklumat Produk atau Product Disclosure Sheet (PDS), kemudian jelaskan peranan pelanggan, bank dan hartanah yang menjadi cagaran.

Anda tidak perlu menghafal istilah Arab. Anda perlu memahami obligasi bayaran, syarat pelepasan dana dan apa yang berlaku jika mahu menyelesaikan pembiayaan.

2 Banding kadar efektif dengan kadar efektif

Kadar faedah efektif digunakan untuk melihat kos semasa pinjaman konvensional. Kadar keuntungan efektif atau Effective Profit Rate (EPR) pula berkaitan pengiraan bayaran semasa bagi produk Islam yang berkenaan.

Ceiling Profit Rate atau kadar keuntungan siling mempunyai fungsi berlainan. Dalam produk jual beli yang menyatakannya, kadar itu menetapkan had kontrak berkaitan harga jualan atau keuntungan mengikut terma produk.

Jika anda membandingkan kadar efektif konvensional dengan kadar siling pembiayaan Islam, perbandingan itu tidak menggunakan asas yang sama.

Tulis tiga baris untuk setiap tawaran: kadar efektif semasa, formula perubahan kadar, dan kadar siling jika berkenaan. Jika terdapat tempoh kadar tetap awal diikuti kadar terapung, catat kedua-duanya serta tarikh pertukaran.

3 Pembiayaan Islam juga boleh berkadar terapung

Adanya kadar siling tidak semestinya menjadikan ansuran bulanan tetap sepanjang tempoh.

Bagi kemudahan yang menggunakan Standardised Base Rate (SBR), perubahan Overnight Policy Rate (OPR) boleh mempengaruhi kadar efektif dan bayaran mengikut kontrak. Produk Islam dan konvensional boleh menggunakan kadar rujukan yang sama walaupun struktur kontraknya berbeza.

Minta jadual bayaran jika kadar efektif naik satu dan dua mata peratusan. Semak juga bagaimana bank melaraskan ansuran atau jadual apabila kadar berubah.

Gunakan ujian itu untuk menilai ruang bajet. Jangan memilih tempoh maksimum semata-mata supaya bayaran awal nampak kecil, kemudian mengabaikan kemungkinan kadar meningkat.

4 Gunakan jumlah dan tempoh yang sama

Bayangkan dua simulasi untuk pembiayaan RM350,000 selama 30 tahun pada kadar efektif 4.00% setahun. Jika kedua-duanya menggunakan model ansuran bulanan baki berkurangan yang sama, anggaran ansuran ialah RM1,671 sebulan.

Anggaran jumlah bayaran sepanjang 360 bulan ialah RM601,543, sebelum kos lain. Angka ini menggunakan ansuran sebelum pembundaran.

Simulasi tersebut mengandaikan kadar tidak berubah, dana dikeluarkan penuh pada awal tempoh, tiada bayaran tambahan dan tiada yuran atau perlindungan dibiayai. Ia bukan tawaran bank atau pengiraan harga jualan kontrak Islam.

Tujuan contoh ini ialah mengasingkan faktor pengiraan. Ansuran yang serupa tidak menjadikan semua terma kedua-dua kontrak serupa. Minta bank mengesahkan jadual sebenar bagi produk masing-masing.

Jika satu tawaran memasukkan sumbangan takaful atau premium insurans ke dalam pembiayaan, laraskan perbandingan supaya anda memahami kesan jumlah hutang yang berlainan.

5 Fahami ibra sebelum membandingkan penyelesaian awal

Bagi pembiayaan Islam berasaskan jual beli yang berkaitan, ibra' ialah rebat yang digunakan mengikut terma kemudahan, termasuk ketika penyelesaian awal.

Oleh itu, jangan terus menganggap baki harga jualan yang tertera ialah jumlah tunai akhir yang mesti dibayar apabila mahu menutup akaun. Minta penyata penebusan dengan pecahan pengiraan bank.

Antara perkara yang perlu ditanya:

• Berapa baki prinsipal dan keuntungan terakru pada tarikh penyelesaian?
• Bagaimana keuntungan belum diperoleh dan ibra' dikira?
• Adakah caj lain atau kos pakej yang belum dipulihkan dikenakan?
• Sampai bila jumlah penebusan itu sah?

Untuk pinjaman konvensional, semak baki, faedah terakru, notis dan caj penyelesaian yang berkenaan. Jangan memindahkan formula satu produk kepada produk lain atau menganggap ibra' bermaksud semua kos keluar menjadi sifar.

6 Lock-in dan flexi perlu disemak secara berasingan

Ada produk Islam dan konvensional tanpa lock-in. Produk atau pakej lain boleh mempunyai syarat berlainan. Semak dokumen semasa bagi tawaran anda.

Begitu juga dengan flexi. Tanya bagaimana bayaran lebihan direkodkan, sejauh mana ia mengurangkan baki pengiraan, dan sama ada wang boleh dikeluarkan semula. Had pengimbangan, notis, caj serta saluran pengeluaran perlu jelas.

Bawa satu situasi praktikal: anda menerima bonus RM10,000 tetapi mungkin memerlukan RM3,000 semula enam bulan kemudian. Minta bank terangkan transaksi itu daripada kemasukan wang hingga pengeluaran semula.

Jawapan bertulis lebih berguna daripada perkataan “fleksibel” dalam iklan, terutama apabila wang tersebut sebahagian daripada simpanan kecemasan.

7 Semak perlindungan dan jumlah kos masuk

Asingkan perlindungan hutang seperti MRTA atau MRTT daripada insurans atau takaful hartanah. Tujuan, tempoh dan syarat tuntutannya berbeza.

Tanya sama ada perlindungan tertentu ialah pilihan atau syarat pakej. Jika dibiayai, minta kesan kepada jumlah pembiayaan dan ansuran. Untuk bacaan asas, rujuk panduan MRTT dan MLTT.

Kemudian minta sebut harga bagi dokumentasi guaman, duti setem, penilaian dan caj lain. Jangan menganggap rebat atau pengecualian duti setem tersedia untuk semua orang; peguam perlu menyemak transaksi dan kelayakan sebenar.

Checklist perbandingan yang boleh anda gunakan

1. Nama produk dan kontrak yang digunakan.
2. Jumlah pembiayaan untuk rumah serta kos tambahan.
3. Kadar efektif, formula kadar dan siling jika berkenaan.
4. Ansuran dan jumlah bayaran untuk tempoh sama.
5. Kaedah ibra' atau pengiraan penyelesaian awal.
6. Lock-in, caj, notis dan fungsi bayaran lebihan.
7. Perlindungan serta wang tunai yang diperlukan.

Jika tujuan anda menukar pembiayaan sedia ada, baca juga panduan refinance rumah sebelum menilai kos pertukaran.

Soalan lazim

Adakah pembiayaan Islam hanya untuk orang Islam

Ada produk yang terbuka kepada pelanggan Muslim dan bukan Muslim. Semak kelayakan produk tertentu serta syarat bank.

Adakah kadar siling sama dengan kadar yang dibayar sekarang

Tidak semestinya. Semak kadar efektif dan jadual bayaran semasa. Kadar siling perlu difahami dalam konteks kontrak produk.

Adakah pembiayaan Islam sentiasa lebih murah

Kos bergantung pada tawaran sebenar, jumlah, tempoh, perubahan kadar, yuran dan cara anda menggunakan kemudahan. Bandingkan angka serta kontraknya.

Pilih pakej yang anda faham

Nak semak dua tawaran pembiayaan rumah? Hubungi Naim Mortgage di 011-1100 1145 untuk konsultasi awal. Sediakan PDS, jumlah pembiayaan dan tempoh supaya perbandingan menggunakan asas yang sama.

Panduan ini bersifat umum dan bukan nasihat Syariah, kewangan atau undang-undang khusus. Sahkan pengiraan dan obligasi dengan bank serta peguam anda.