Masa membaca: 10 minit
Oleh Naim Mortgage | Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant), Setia Alam
Rumah RM500,000. Anda dah sediakan RM50,000 untuk deposit. Dulu beli rumah pun lebih kurang begitu, jadi kali ini rasa macam cukup.
Kemudian ada orang kata, “Kalau loan rumah ketiga, bank bagi 70% saja.”
Mula kira semula. Kalau pembiayaan RM350,000, baki harga yang perlu bayar sendiri jadi RM150,000. Jauh juga beza dengan RM50,000 tadi.
Tapi sebelum panik, semak dulu loan rumah yang masih belum selesai atas nama anda. Rumah yang pernah dijual, rumah beli tunai dan rumah dengan loan bersama perlu dilihat satu-satu.
Yang penting ialah bilangan pembiayaan perumahan yang masih berbaki, bukan sekadar berapa rumah anda pernah beli. Minta bank sahkan kiraan untuk permohonan baharu itu.
Lepas tahu margin yang boleh dipertimbangkan, baru kira wang sendiri. Nilai rumah yang diterima bank juga boleh mengubah jumlah yang anda perlu sediakan.
Dan walaupun deposit cukup, ansuran bulanan masih perlu disemak bersama hutang sedia ada.
Elok buat semua kiraan ini sebelum bayar booking. Anda akan tahu sama ada simpanan benar-benar cukup untuk membeli dan masih ada baki selepas urusan selesai.
Apa Yang Perlu Disemak Sebelum Ambil Loan Rumah Lagi?
Panduan ini untuk pembiayaan perumahan individu. Kiraan loan, nilai hartanah dan kemampuan tetap perlu disahkan dengan bank bagi setiap pemohon.
1. Senaraikan Loan Rumah Yang Masih Berjalan
Tulis semua pinjaman atau pembiayaan perumahan atas nama anda, termasuk loan bersama. Catat bank, baki, ansuran, nama peminjam bersama dan sama ada akaun sudah selesai.
Rumah yang dibeli tunai tidak dengan sendirinya menambah satu kemudahan pembiayaan. Kalau loan lama sudah habis dibayar, sediakan bukti penyelesaian dan penutupan akaun.
Ini penting kalau anda pernah membeli beberapa rumah tetapi sebahagian loan sudah selesai. Bilangan rumah sahaja belum cukup untuk menentukan kiraan pembiayaan sekarang.
Buat ini: Minta bank sahkan permohonan baharu akan dikira sebagai pembiayaan ke berapa bagi setiap pemohon. Dedahkan juga kemudahan bersama supaya semakan berdasarkan maklumat lengkap.
2. Faham Bila Had 70% Terpakai
Langkah Bank Negara Malaysia menetapkan nisbah pembiayaan kepada nilai (loan-to-value atau LTV) maksimum 70% bagi pembiayaan perumahan ketiga dan seterusnya yang masih tertunggak untuk individu. Dalam konteks kiraan ini, semak pembiayaan yang masih belum selesai.
Rujukan bank yang diterbitkan turut menyatakan had tersebut. Namun, 70% ialah had maksimum, bukan janji setiap permohonan akan menerima jumlah itu.
Bank masih menilai pendapatan, rekod kredit, hartanah dan syarat produk. Untuk pembiayaan pertama atau kedua pula, polisi kredit bank terpakai. Jangan terus anggap 90% pasti dapat.
Buat ini: Semak margin berdasarkan profil anda, kemudian rujuk tawaran bertulis. Menukar bank atau memilih pembiayaan Islam tidak dengan sendirinya menghapuskan had yang berkenaan.
3. Kira Semula Wang Sendiri
Katakan harga rumah dan nilai yang diterima bank sama-sama RM500,000.
Pada margin 90%, pembiayaan untuk harga rumah ialah RM450,000. Wang sendiri RM50,000. Pada margin 70%, pembiayaan menjadi RM350,000 dan wang sendiri RM150,000.
Bezanya RM100,000, sebelum kos lain. Sebab itu, menggunakan bajet deposit daripada pembelian lama boleh menyebabkan anda menyediakan terlalu sedikit tunai.
Buat ini: Gunakan margin yang bank boleh pertimbangkan untuk permohonan anda. Tolak deposit yang sudah disahkan masuk dalam harga belian supaya jumlah yang sama tidak dikira dua kali.
4. Semak Nilai Yang Bank Gunakan
Harga yang dipersetujui dengan penjual belum tentu sama dengan nilai yang diterima bank. Borang bank yang dirujuk menggunakan nilai pasaran terbuka atau harga dalam perjanjian jual beli, yang mana lebih rendah, untuk had berkaitan.
Contohnya, harga rumah RM500,000 tetapi nilai yang diterima RM460,000. Pada 70%, pembiayaan ialah RM322,000. Baki harga daripada wang sendiri menjadi RM178,000.
Itu tambahan RM28,000 berbanding kiraan menggunakan nilai RM500,000 tadi.
Buat ini: Sahkan asas nilai dan margin sebelum menetapkan bajet akhir. Menyimpan tepat 30% daripada harga iklan mungkin belum cukup jika nilai yang bank gunakan lebih rendah.
5. Semak Ansuran Sedia Ada Sekali
Deposit cukup belum menjawab sama ada anda mampu menambah ansuran. Bank akan menilai komitmen hutang berbanding pendapatan melalui Debt Service Ratio (DSR) atau nisbah khidmat hutang, mengikut kaedahnya.
Anda mungkin ada RM150,000 tunai, tetapi sudah membayar ansuran rumah dan hutang lain yang tinggi. Ada juga orang yang mampu membayar ansuran tambahan tetapi belum cukup wang untuk baki harga rumah.
Kedua-duanya perlu dikira sebelum membeli.
Buat ini: Senaraikan semua komitmen. Kalau ada pendapatan sewa, pendapatan berubah atau loan bersama, tanya cara bank mengiranya. Jangan masukkan semua pendapatan kasar seolah-olah bank pasti menerima keseluruhannya.
6. Jangan Kira Sewa Berdasarkan Bulan Penuh Sahaja
Sewa RM1,800. Ansuran RM1,700. Sekali tengok, macam ada lebihan RM100 setiap bulan.
Tapi bagaimana kalau rumah kosong sebulan? Ansuran tetap perlu dibayar. Penyelenggaraan dan pembaikan pula belum masuk dalam kiraan tadi.
Untuk rumah sewa, uji bajet setahun supaya anda nampak berapa yang mungkin perlu ditambah daripada gaji atau simpanan sendiri.
Buat ini: Masukkan bulan tanpa penyewa dan kos pemilikan. Semak sama ada anda mampu menampungnya tanpa mengganggu belanja rumah utama. Jangan bergantung pada kenaikan harga rumah untuk menutup kekurangan tunai bulanan.
7. Faham Tanggungjawab Sebelum Ubah Nama Peminjam
“Kalau guna nama pasangan saja?” Soalan ini perlu disemak bersama soal pemilikan dan kewajipan membayar. Menambah atau mengeluarkan nama membawa tanggungjawab sebenar kepada orang yang terlibat.
Begitu juga kalau anda mahu settle loan lama dahulu. Minta jumlah penebusan, semak caj dan kira baki simpanan selepas pembayaran. Jangan sampai semua dana kecemasan habis untuk rancangan itu.
Buat ini: Minta bank sahkan kiraan pembiayaan bagi setiap pemohon. Untuk hak pemilikan, liabiliti dan perubahan dokumen, dapatkan penjelasan peguam sebelum membuat keputusan.
Berapa Banyak Tunai Yang Perlu Disediakan?
Buat dua kiraan: wang untuk membeli rumah dan wang yang mungkin perlu ditambah setiap bulan selepas itu.
Contoh 1. Tiga Kiraan Untuk Rumah RM500,000
Formula asasnya: wang sendiri bagi harga rumah = harga belian − pembiayaan untuk harga rumah.
- Nilai RM500,000, margin 90%: pembiayaan RM450,000; wang sendiri RM50,000
- Nilai RM500,000, margin 70%: pembiayaan RM350,000; wang sendiri RM150,000
- Nilai RM460,000, margin 70%: pembiayaan RM322,000; wang sendiri RM178,000
Nota: Semua angka ini simulasi. Margin 90% bukan jaminan bagi pembiayaan kedua. Kos guaman, duti setem, penilaian, perlindungan, pembaikan dan kos lain belum termasuk. Asingkan juga kos yang dibiayai daripada jumlah untuk harga rumah.
Jika RM10,000 booking sudah sah dikreditkan kepada harga dalam contoh wang sendiri RM150,000, bakinya ialah RM140,000. Semak resit dan syarat booking dahulu sebelum menolak jumlah itu.
Angka baki harga ini masih perlu ditambah dengan kos lain yang anda bayar tunai. Selepas itu, tengok berapa simpanan yang tinggal. Itulah jumlah yang anda ada untuk belanja rumah, kecemasan dan komitmen lain selepas pembelian.
Contoh 2. Rumah Sewa Kosong Sebulan
Gunakan sewa RM1,800 dan ansuran RM1,700 tadi. Kali ini, andaikan rumah menerima sewa selama 11 bulan sahaja.
- Sewa diterima: RM1,800 × 11 = RM19,800
- Ansuran setahun: RM1,700 × 12 = RM20,400
- Bajet penyelenggaraan, cukai berkaitan dan pembaikan: RM3,000
- Kekurangan: RM20,400 + RM3,000 − RM19,800 = RM3,600 setahun
Purata wang yang perlu ditambah ialah RM300 sebulan. Beza dengan gambaran awal yang nampak ada lebihan RM100 setiap bulan.
Nota: RM3,000 ialah andaian kos untuk contoh ini. Cukai pendapatan, perubahan kadar dan pembaikan besar belum termasuk. Ini kiraan aliran tunai, bukan keuntungan pelaburan keseluruhan, kerana ansuran turut membayar prinsipal.
Cuba ubah contoh ini mengikut rumah yang anda pertimbangkan. Kalau kosong lebih lama atau ada pembaikan besar, masih mampu tampung? Lebih baik tahu had anda sebelum bergantung pada sewa untuk membayar ansuran.
Empat Langkah Sebelum Bayar Booking
Bila angka asas sudah ada, lebih mudah untuk tentukan harga rumah yang sesuai dengan simpanan dan pendapatan anda.
Langkah 1. Kumpulkan Rekod Loan Sedia Ada
Sediakan penyata terkini dan bukti penyelesaian loan lama sebelum membuat semakan. Tandakan loan bersama dan perubahan yang mungkin belum kelihatan dalam rekod terbaru.
Minta bank sahkan kiraan sebelum anda bergantung pada sesuatu margin. Kalau jawapan belum pasti, jangan jadikan anggaran itu alasan untuk membuat komitmen tunai dahulu.
Langkah 2. Tetapkan Berapa Simpanan Yang Boleh Digunakan
Asingkan wang pembelian daripada simpanan yang mahu dikekalkan. Masukkan baki harga, kos transaksi dan bajet awal rumah dalam kiraan.
Semak juga bila setiap sumber wang tersedia. Hasil jualan rumah lama atau pengeluaran yang belum diterima mungkin tidak sempat digunakan pada tarikh bayaran diperlukan, walaupun jumlah keseluruhannya nampak cukup.
Langkah 3. Kira Ruang Untuk Ansuran Baharu
Sediakan semua komitmen dan bukti pendapatan sebelum semakan kelayakan. Untuk pendapatan sewa, tanya dokumen yang diperlukan dan bahagian yang bank boleh ambil kira.
Saya boleh bantu menyusun kiraan awal pembiayaan, wang sendiri dan ansuran sebelum anda membuat keputusan. Penilaian akhir tetap di pihak bank. Semak juga belanja keluarga kerana angka saringan sahaja mungkin belum menunjukkan keseluruhan bajet anda.
Langkah 4. Jelaskan Urusan Pemilikan Sebelum Sign
Bincang dengan peguam yang dilantik jika pembelian melibatkan pasangan atau peminjam bersama. Fahami siapa pemilik, siapa bertanggungjawab membayar dan apa maksud dokumen yang akan ditandatangani.
Saya boleh membantu penyelarasan bahagian pembiayaan dengan bank dan peguam. Nasihat undang-undang, skop kerja serta fi guaman dibincangkan berasingan. Jika nama peminjam, harga atau jumlah pembiayaan berubah, kira semula sebelum menerima tawaran.
Contoh Situasi Pembeli Rumah Seterusnya
Tiga situasi ini rekaan untuk menerangkan pengiraan. Ia bukan kisah pelanggan sebenar, kelulusan bank atau jaminan pulangan hartanah.
Amir, Shah Alam: pernah beli tiga rumah, satu loan sudah selesai. Dalam contoh ini, Amir mengumpulkan penyata loan yang masih berbaki dan bukti penutupan akaun lama. Dia meminta bank mengesahkan kiraan pembiayaan sebelum membeli lagi. Dia belum menetapkan bajet deposit hanya berdasarkan jumlah rumah yang pernah dimiliki.
Kavitha, Klang: ada dua pembiayaan dan mahu rumah RM500,000. Kavitha mula mengira pada margin 70%, kemudian menguji nilai diterima bank RM460,000. Pembiayaan dalam simulasi itu RM322,000 dan wang sendiri RM178,000, sebelum kos lain. Dia menilai semula harga sasaran kerana tambahan RM28,000 akan mengurangkan baki simpanannya.
Lina dan Faiz, Setia Alam: mahu tambah rumah sewa. Mereka menggunakan contoh sewa RM1,800 dan ansuran RM1,700. Selepas memasukkan sebulan tanpa penyewa dan kos RM3,000, bajet menunjukkan kekurangan RM3,600 setahun. Mereka menyemak sama ada gaji boleh menampungnya dan mendapatkan penjelasan peguam tentang tanggungjawab setiap peminjam.
Semakan Kelayakan Percuma Untuk Rumah Seterusnya
Dah ada rumah sasaran tapi tak pasti deposit cukup? WhatsApp saya harga rumah, ringkasan loan sedia ada dan anggaran ansuran anda. Tak perlu kongsi butiran akaun sensitif dalam mesej pertama.
Dalam konsultasi percuma 30 minit kami akan:
- Susun loan yang masih belum selesai dan soalan kiraan untuk bank
- Kira wang sendiri pada margin serta nilai rumah yang perlu diuji
- Semak kemampuan menambah ansuran, termasuk jika sewa terganggu
- Senaraikan persoalan pemilikan atau tanggungjawab untuk peguam
Tiada bayaran. Tiada paksaan. Hanya angka yang jelas dan jujur.
📞 Hubungi atau WhatsApp: 011-1100 1145 🌐 Laman web: naimmortgage.my 📍 Berpusat di Setia Alam, berkhidmat di seluruh Semenanjung Malaysia
Soalan Lazim
Ini antara perkara yang perlu disahkan sebelum anda menetapkan bajet pembelian.
Loan rumah kedua mesti dapat 90% ke?
Tidak. Margin bergantung pada polisi bank, penilaian kredit dan hartanah. Rujuk tawaran bertulis untuk jumlah yang diluluskan.
Kalau loan lama dah settle, kiraan berubah tak?
Status pembiayaan yang masih belum selesai penting untuk kiraan. Sediakan bukti penyelesaian dan minta bank sahkan kedudukan semasa sebelum anda bergantung pada margin baharu.
Kalau ambil pembiayaan Islam, boleh elak had 70%?
Tidak semata-mata kerana ia pembiayaan Islam. Langkah yang dirujuk meliputi sistem konvensional dan Islam; bank perlu menyemak kemudahan serta profil pemohon sebenar.
Bank kira semua sewa sebagai pendapatan untuk DSR?
Jangan anggap semua akan diambil kira. Bank menentukan dokumen yang diperlukan dan bahagian pendapatan sewa yang diterima mengikut penilaiannya.
Bila sesuai untuk hubungi Naim?
Sebelum membayar booking atau mengubah nama peminjam. Saya bantu semak pembiayaan awal, sementara syarat booking dan implikasi pemilikan perlu dijelaskan oleh peguam.
Deposit cukup, tapi macam mana nak tahu ansuran mampu?
Kira semua komitmen bersama pendapatan yang boleh dibuktikan. Panduan pengiraan DSR boleh membantu anda membuat anggaran awal sebelum penilaian bank.
Naim Mortgage adalah konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant) yang berpusat di Setia Alam, Shah Alam, berkhidmat untuk klien di seluruh Semenanjung Malaysia. Hubungi kami di 011-1100 1145 atau layari naimmortgage.my.
Alat Percuma Untuk Persediaan Anda
Boleh mula dengan senarai dokumen dan anggaran kemampuan sebelum membandingkan rumah.
🏠 ALAT PERCUMA — Pilih Yang Sesuai Untuk Anda
✅ Muat turun Senarai Semak Kesediaan Pinjaman Rumah percuma — semak rekod Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS), DSR dan dokumen anda sebelum mohon ke mana-mana bank.
🧮 Atau kira DSR anda sekarang untuk anggaran awal kemampuan. Kalkulator tidak mengesahkan bilangan kemudahan, margin atau kelulusan bank.
Kedua-duanya percuma. Tiada paksaan.
Independent mortgage consultant and Senior Consultant at Strategic Mortgage Advisory, based in Setia Alam, Shah Alam. A Material Engineering graduate from Université de Pau, France, and HRDF Certified Trainer, Naim has helped thousands of Malaysians navigate home loan approvals, refinancing, and difficult cases —including bad CCRIS, self-employed applicants, and previously rejected borrowers. Recognised as a Top 5 Best Consultant in his field. Consultation is completely free — he only succeeds when you do.