Refinance Turunkan Ansuran RM709. Tapi Jumlah Bayaran Naik?

Masa membaca: 10 minit

Oleh Naim Mortgage | Konsultan Gadai Janji (Mortgage Consultant), Setia Alam

---

Ansuran rumah sekarang hampir RM2,600. Bila tengok kiraan refinance, bayaran turun kepada sekitar RM1,887. Beza lebih RM700 sebulan memang terasa.

Boleh tambah simpanan. Boleh longgarkan belanja keluarga. Tak perlu berkira sangat setiap hujung bulan.

Tapi sebelum kita panggil beza itu “penjimatan”, tengok satu lagi angka: bila loan akan habis?

Kalau baki tempoh sekarang 20 tahun dan loan baharu 30 tahun, sebahagian penurunan ansuran datang daripada tambahan sepuluh tahun bayaran. Anda mungkin bayar kurang setiap bulan, tetapi lebih banyak sampai habis.

Dalam contoh pengiraan ini, ansuran turun sekitar RM709 sebulan, sementara jumlah bayaran termasuk kos refinance naik kira-kira RM66,203.

Adakah refinance itu terus tak berbaloi? Belum tentu. Mungkin keutamaan anda sekarang memang nak ringankan ansuran. Cuma kita perlu tahu berapa harga yang dibayar untuk ruang tambahan itu.

Saya akan tunjuk cara banding tiga pilihan menggunakan baki hutang yang sama. Lepas itu, kita tengok apa jadi kalau anda jual rumah selepas lima tahun.

---

Kenapa Rate Lebih Rendah Belum Tentu Lebih Jimat?

Kadar baharu cuma satu bahagian daripada kiraan. Jumlah hutang, tempoh dan kos bertukar bank juga perlu masuk sekali.

1. Tempoh Bayaran Bermula Semula Dengan Jadual Baharu

Katakan loan asal dibuat untuk 30 tahun dan sudah dibayar selama sepuluh tahun. Untuk banding dari hari ini, gunakan baki 20 tahun, bukan tempoh asal 30 tahun.

Jika refinance baharu juga dibuat selama 30 tahun, tarikh habis hutang bergerak sepuluh tahun ke belakang. Sebab itulah ansuran boleh turun banyak walaupun perubahan kadar tidak begitu besar.

Apa perlu dibuat: Tulis tarikh jangkaan selesai bagi loan sekarang dan tawaran baharu. Tanya diri sendiri sama ada anda selesa masih membayar pada umur itu. Tempoh yang tersedia tetap tertakluk pada produk dan penilaian bank.

2. Kos Refinance Makan Sebahagian Perbezaan Bayaran

Ada kos dokumentasi, duti setem, penilaian dan caj lain yang mungkin berkenaan. Semak juga syarat keluar daripada loan lama, termasuk penalti atau subsidi yang perlu dipulangkan jika terpakai.

Kadar lebih rendah tidak menjadikan kos ini hilang. Dalam contoh nanti, kita andaikan jumlah kos refinance RM10,000, dibayar tunai pada awal. Angka itu untuk simulasi, bukan sebut harga.

Apa perlu dibuat: Dapatkan pecahan bertulis daripada bank dan peguam. Asingkan kos yang anda bayar tunai, kos dimasukkan dalam loan dan kos yang ditanggung melalui pakej. Jangan kira caj yang sama dua kali.

3. Jumlah Loan Baharu Mungkin Lebih Besar

Baki hutang RM400,000 tidak semestinya menghasilkan loan baharu RM400,000. Jika RM10,000 kos turut dibiayai, jumlah hutang menjadi RM410,000.

Anda memang tak perlu keluarkan RM10,000 itu sekaligus. Tetapi wang itu tetap dipinjam dan perlu dibayar bersama faedah atau keuntungan mengikut kontrak.

Apa perlu dibuat: Minta dua kiraan jika pilihan itu tersedia: kos dibayar sendiri dan kos dibiayai. Kalau ada cash-out, asingkan bahagian tersebut. Kita tak boleh banding loan RM400,000 dengan RM480,000 lalu menganggap semua beza ansuran datang daripada refinance sahaja.

---

Baki RM400,000: Kekal, Refinance 20 Tahun Atau 30 Tahun?

Kita mulakan dengan keadaan yang mudah: baki pinjaman hari ini RM400,000 dan baki tempoh 20 tahun. Tiada cash-out dan tiada bayaran tambahan.

Nota: Simulasi pinjaman konvensional dengan ansuran bulanan atas baki berkurangan. Semua kadar kekal sepanjang tempoh dan bukan kadar pasaran atau tawaran bank. Jumlah dikira menggunakan ansuran sebelum pembundaran. Kos RM10,000 ialah andaian sekali bayar pada awal, tidak ditambah pada prinsipal. Bayaran tambahan, perubahan kadar dan caj penyelesaian lain tidak dimasukkan.

Dengan tempoh kekal 20 tahun, ansuran turun sekitar RM193 sebulan. Jumlah bayaran dari hari ini, selepas memasukkan kos RM10,000, turun kira-kira RM36,304.

Dengan tempoh 30 tahun, ansuran turun sekitar RM709 sebulan. Tetapi jumlah bayaran termasuk kos menjadi kira-kira RM66,203 lebih tinggi daripada mengekalkan loan sekarang.

Jadi, soalan pertama ialah apa yang anda perlukan: jumlah bayaran lebih rendah, ansuran lebih ringan atau tarikh bebas hutang lebih awal? Jawapannya akan mempengaruhi pilihan yang patut kita banding.

Kalau ansuran sekarang sudah menekan belanja asas, ruang tunai bulanan memang penting. Cuma jangan panggil keseluruhan pengurangan ansuran itu keuntungan atau wang percuma.

---

Berapa Lama Nak Dapat Balik Kos RM10,000?

Cara ringkas yang biasa digunakan ialah membahagikan kos awal dengan pengurangan ansuran bulanan.

Untuk pilihan refinance 20 tahun tadi:

RM10,000 ÷ RM192.93 ≈ 52 bulan.

Maksudnya, selepas kira-kira empat tahun empat bulan, jumlah pengurangan ansuran secara terkumpul menyamai kos tunai awal dalam simulasi ini.

Kiraan itu berguna untuk melihat aliran tunai, tetapi ia belum mengambil kira perbezaan baki hutang pada sesuatu tarikh. Ia juga tidak mengambil kira nilai masa wang, perubahan kadar atau caj keluar.

Kalau anda bercadang menjual rumah dalam tiga atau lima tahun, jangan terus menggunakan angka 52 bulan sebagai keputusan akhir. Kita perlu kira berapa yang telah dibayar dan berapa lagi yang perlu diselesaikan pada tarikh yang sama.

Kalau Kos RM10,000 Dimasukkan Dalam Loan?

Pada kadar andaian 3.9% selama 20 tahun, pinjaman RM410,000 menghasilkan ansuran sekitar RM2,462.97. Jumlah ansuran sampai habis ialah kira-kira RM591,112.

Bandingkan dengan RM586,695 apabila prinsipal kekal RM400,000 dan kos RM10,000 dibayar tunai. Membiayai kos itu menambah kira-kira RM4,417 pada jumlah bayaran dalam simulasi.

Pilihan membiayai kos boleh membantu anda mengekalkan simpanan sekarang. Pertimbang juga berapa banyak simpanan yang tinggal jika kos dibayar sendiri. Jangan gunakan seluruh dana kecemasan semata-mata untuk mendapatkan jumlah bayaran paling rendah di atas kertas.

---

Kalau Jual Selepas Lima Tahun, Banding Apa?

Untuk tarikh keluar yang sama, tambah tiga perkara: ansuran yang telah dibayar + baki yang perlu diselesaikan + kos transaksi.

Jadual ini menggunakan andaian yang sama seperti tadi. Baki di sini ialah prinsipal simulasi selepas 60 ansuran, belum termasuk caj penyelesaian tambahan jika ada.

Nota: Pengiraan sebelum pembundaran boleh menyebabkan jumlah lajur berbeza RM1 daripada hasil tambah angka yang dipaparkan. Tiada penalti, pemulangan subsidi, faedah harian hingga tarikh penyelesaian, kos jualan atau nilai masa wang dimasukkan. Harga jualan dianggap sama supaya kesan pembiayaan sahaja dibandingkan.

Pilihan 30 tahun memang memerlukan ansuran terkumpul yang lebih rendah. Pada masa yang sama, baki hutangnya selepas lima tahun sekitar RM28,581 lebih tinggi daripada loan asal.

Apabila baki itu dimasukkan sekali, beza jumlah bayaran pada tahun kelima jauh lebih kecil daripada beza ansuran yang nampak setiap bulan. Dalam simulasi ini, kedua-dua pilihan refinance masih lebih rendah daripada kekal, tetapi keputusan boleh berubah apabila kos keluar sebenar dimasukkan.

Apa perlu dibuat: Berikan tarikh anggaran menjual atau menyelesaikan loan. Minta pengiraan penyelesaian untuk tarikh tersebut apabila sudah hampir, dan baca lock-in, notis serta pemulangan subsidi dalam dokumen sebenar.

---

Cara Semak Sebelum Mohon Refinance

Anda tak perlu meneka semua angka sendiri. Mulakan dengan dokumen yang menunjukkan kedudukan hari ini.

Langkah 1: Semak Loan Yang Sedang Dibayar

Sediakan penyata terkini dan offer letter asal. Catat baki, kadar semasa, ansuran, baki tempoh dan syarat penyelesaian awal. Jika anda selalu membuat bayaran tambahan, beritahu bank supaya baki dan jadual yang dibandingkan betul.

Baki pada penyata bulanan boleh berbeza daripada jumlah penyelesaian pada tarikh tertentu. Gunakan penyata untuk semakan awal dan pengiraan penebusan bertarikh untuk urusan penyelesaian.

Langkah 2: Banding Tempoh Yang Sama Dahulu

Minta satu kiraan dengan baki tempoh yang sama seperti loan sekarang. Ini membantu kita melihat kesan kadar dan kos dengan lebih jelas.

Kemudian, barulah tambah pilihan tempoh lebih panjang jika anda perlukan ansuran lebih rendah. Panduan loan rumah 30 atau 35 tahun menerangkan kesan tempoh dengan contoh lain.

Langkah 3: Uji Bajet Jika Kadar Berubah

Jangan semak kemampuan pada satu kadar sahaja. Bagi produk kadar terapung, ansuran boleh meningkat apabila kadar berubah. Produk berasaskan SBR pula mengikut pergerakan OPR pada komponen SBRnya.

Sebagai ujian dari awal, RM400,000 selama 20 tahun pada 4.9% memberi ansuran sekitar RM2,618, berbanding RM2,403 pada 3.9%. Tambahannya kira-kira RM215 sebulan.

Ini bukan ramalan kadar. Jika kadar berubah selepas beberapa tahun, pengiraan sebenar menggunakan baki dan tempoh yang tinggal ketika itu. Tanya sama ada bajet anda masih mempunyai ruang selepas belanja keluarga dan simpanan.

Langkah 4: Letakkan Semua Kos Dan Tarikh Keluar Sekali

Banding jumlah bayaran sampai tarikh yang anda benar-benar rancang. Jika mahu duduk lama, lihat keseluruhan jadual. Jika mungkin menjual dalam lima tahun, banding juga keadaan selepas lima tahun.

Kalau bercadang menggunakan bonus untuk mengurangkan hutang, semak cara bayaran tambahan dikendalikan. Anda boleh baca perbezaan loan flexi dan term loan sebelum memilih ciri yang sesuai.

Saya boleh bantu anda susun perbandingan ini dan dapatkan penjelasan bank tentang angka yang belum pasti. Keputusan bank tetap bergantung pada penilaian permohonan; angka simulasi bukan tawaran atau jaminan kelulusan.

---

Tiga Pemilik Rumah, Tiga Rancangan Berbeza

Nama dan situasi berikut rekaan untuk penerangan. Ia bukan kisah pelanggan atau keputusan pembiayaan sebenar.

Farah, Shah Alam: Mahu Kurangkan Jumlah Bayaran

Farah masih selesa dengan ansuran sekitar RM2,596. Menggunakan contoh RM400,000 tadi, dia membandingkan refinance 20 tahun supaya tarikh habis hutang tidak dipanjangkan. Perbezaan jumlah bayaran selepas kos ialah sekitar RM36,304 dalam simulasi. Sebelum memilih, dia masih perlu mendapatkan kadar, kos dan syarat sebenar.

Daniel, Klang: Perlu Ruang Dalam Bajet Bulanan

Belanja keluarga Daniel bertambah dan dia mahu melihat pilihan ansuran lebih ringan. Tempoh 30 tahun dalam simulasi menurunkan ansuran kira-kira RM709, tetapi menambah jumlah bayaran sekitar RM66,203 jika dibayar mengikut jadual sampai habis. Dia perlu menentukan sama ada ruang bulanan itu cukup membantu dan sama ada bayaran tambahan kemudian benar-benar mampu dibuat. Rancangan membayar lebih pada masa depan tidak patut digunakan untuk menutup bajet yang masih tak mencukupi hari ini.

Kavitha, Puchong: Mungkin Pindah Selepas Lima Tahun

Kavitha tidak mahu memilih hanya berdasarkan jumlah bayaran 20 atau 30 tahun. Dia menggunakan perbandingan pada bulan ke-60, kemudian meminta penjelasan tentang caj keluar dan pemulangan subsidi. Dalam contoh itu, refinance 20 tahun mempunyai jumlah ansuran, baki dan kos awal yang paling rendah pada tahun kelima. Namun, angka penyelesaian sebenar dan rancangan pindahnya masih perlu disahkan.

---

Nak Tahu Refinance Anda Betul-Betul Berbaloi?

Bawa penyata loan sekarang dan tawaran yang sedang dipertimbangkan. Kita boleh banding jumlah bayaran, bukan tengok ansuran sahaja.

Dalam konsultasi percuma 30 minit kami akan:

• Semak baki, kadar, ansuran dan tempoh loan sekarang.
• Banding pilihan tempoh sama dan pilihan lain yang relevan.
• Masukkan kos refinance dan rancangan menjual atau menyelesaikan awal.
• Senaraikan soalan untuk bank dan peguam sebelum anda buat keputusan.

Tiada bayaran. Tiada paksaan. Hanya angka yang jelas dan jujur.

📞 Hubungi atau WhatsApp: 011-1100 1145 🌐 Laman web: naimmortgage.my 📍 Berpusat di Setia Alam, berkhidmat di seluruh Semenanjung Malaysia

Nasihat tentang implikasi undang-undang diberikan oleh peguam yang dilantik. Saya boleh membantu menyelaraskan soalan dan urusan berkaitan; skop serta fi guaman dipersetujui berasingan.

---

Soalan Lazim

Berapa banyak rate perlu turun baru refinance berbaloi?

Tiada satu beza kadar yang sesuai untuk semua orang. Baki hutang, baki tempoh, kos bertukar dan tempoh anda mahu menyimpan loan menentukan hasilnya.

Ansuran turun RM709 bermaksud saya jimat RM709 sebulan?

Wang keluar untuk ansuran memang berkurang sebanyak itu dalam simulasi. Tetapi untuk menilai penjimatan keseluruhan, kira juga tambahan tempoh, baki hutang dan kos refinance.

Mesti tunggu 52 bulan sebelum boleh refinance lagi atau jual?

Tidak. Angka 52 bulan tadi cuma kiraan pengurangan ansuran berbanding kos awal, bukan syarat kontrak. Semak lock-in, notis dan caj sebenar secara berasingan.

Kalau loan hampir habis, masih masuk akal untuk refinance?

Mungkin, tetapi kos bertukar boleh menjadi besar berbanding manfaat yang tinggal. Banding dari baki hutang dan baki tempoh hari ini dahulu sebelum menambah tempoh baharu.

Boleh gunakan jadual ini kalau mahu cash-out sekali?

Tidak terus. Jadual ini tidak memasukkan cash-out; tambahan pinjaman, tujuan wang, tempoh yang terpakai dan kos perlu dinilai berasingan. Jangan menganggap contoh 30 tahun ini menunjukkan tempoh yang tersedia untuk tambahan pinjaman kegunaan peribadi.

Apa dokumen patut saya bawa untuk semakan percuma?

Mulakan dengan penyata loan terkini, offer letter asal, tawaran baharu jika ada dan rancangan berapa lama mahu menyimpan rumah. Jika anda sudah menerima dua tawaran, baca juga cara banding offer letter loan rumah.

---

Naim Mortgage adalah konsultan gadai janji bebas (Independent Mortgage Consultant) yang berpusat di Setia Alam, Shah Alam, berkhidmat untuk klien di seluruh Semenanjung Malaysia. Hubungi kami di 011-1100 1145 atau layari naimmortgage.my.

🏠 ALAT PERCUMA: Pilih Yang Sesuai Untuk Anda

✅ Muat turun Senarai Semak Kesediaan Pinjaman Rumah untuk menyusun semakan CCRIS, DSR dan dokumen sebelum memohon.

🧮 Kira anggaran DSR anda sebagai semakan awal kemampuan. Keputusan kalkulator bukan jaminan kelulusan bank.

Kedua-duanya percuma. Tiada paksaan.